شاید شما هم در خرید ملک با این مشکل مواجه شده باشید که فروشنده بعد از بستن قرارداد به دلایل مختلفی همچون گران تر شدن ملک از تحویل آن خودداری می کند. شما در این صورت مجبورید به دادگاه مراجعه کنید اما متاسفانه دعوی الزام به تحویل مبیع معمولا با چند رویکرد متفاوت در دادگاه رو به رو می شود که گاه خریدار کاملا از حق خود محروم می شود؛ در ادامه مطلب به این رویکردها خواهیم پرداخت. اما پیش از آن بهتر است یادآوری کنیم کمک گرفتن از وکیل ملکی که بر قانون اجرای احکام مدنی و قانون ثبت مسلط است، به دلایل حساسیت موضوع و رویکرد متفاوت قضات به این نوع از دعاوی می تواند به استیفای حق شما بسیار کمک کند.
رویه های قانونی دعوی الزام به تحویل مبیع
زمانی که در قرارداد (مبایعه نامه) خرید و فروش ملک (مبیع) ثبت شود اما فروشنده از تحویل آن خودداری کند، معمولا در صورت اقدام قانونی خریدار در جهت دعوی الزام تحویل مبیع قضات سه رویه زیر را در پیش می گیرند:
رویه اول
این رویه معمولا در دادگاه ها رویه غالب است. در اینجا دادگاه بر مبنای قانون ثبت اسناد و املاک ماده های ۴۶تا۴۸ و همچنین ماده ۲۲ قانون ثبت تنها فردی را مجاز به طرح دعوی الزام به تحویل مبیع می داند که نام آن فرد بر روی قرارداد (مبایعه نامه) نوشته شده باشد. همچنین باید نام فرد پیش از طرح دعوی در دفتر اسناد رسمی به عنوان مالک ثبت شده باشد. بر همین اساس اگر خریدار، ملکی را به اصطلاح قولنامه کند و حتی وجهی نیز پرداخت نماید اما در دفتر اسناد رسمی سند را به نام خود نزند، اجازه طرح دعوی الزام به تحویل مبیع را ندارد. البته در اینجا یک وکیل ملکی حرفه ای می تواند با استناد به مفاد دیگر قانون ثبت در جهت استیفای حق خریدار بسیار موثر عمل کند و بتواند طرح دعوی را انجام دهد.
ماده ۲۲ قانون ثبت
طبق ماده ۲۲ از قانون ثبت به محض آنکه یک ملک در دفتر اسناد و املاک رسمی به نام یک فرد ثبت شد، دولت او را صاحب ملک تشخیص خواهد داد.
ماده ۴۶ قانون ثبت
ثبت رسمی اسناد اختیاری است اما در موارد زیر اجباری خواهد شد:
- تمام قراردادها و معاملاتی که درباره عین یا منافع املاکی که در گذشته در دفتر اسناد رسمی ثبت شده اند، ثبتشان اجباری است.
- تمامی معاملات مرتبط با حقوقی که در گذشته در دفتر اسناد رسمی ثبت شده اند، الزاما باید ثبت شوند.
ماده ۴۷ قانون ثبت
در مناطقی که اداره ثبت اسناد رسمی وجود دارد در صورت صلاحدید وزارت دادگستری ثبت اسناد زیر اجباری خواهد بود:
- تمامی قراردادهایی که مرتبط با عین یا منافع اموال غیرمنقول هستند و در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده اند، ثبت آن ها الزامی است.
- هرگونه هبه نامه، شرکت نامه و صلح نامه باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
ماده ۴۸ قانون ثبت
اسنادی که در ماده ۴۶ و ۴۷ ذکر شد اگر ثبت رسمی نداشته باشند در محاکم و ادارات پذیرفته نخواهند شد.
رویه دوم
در رویه دوم قراردادها (مبایعه نامه ها) طبق ماده های ۱۰، ۲۱۹ و همچنین ماده ۲۲۰ از قانون مدنی معتبر شناخته می شوند و دعوی الزام تحویل از خریدار ملک قابل پذیرش خواهد بود حتی اگر نام خریدار در دفتر اسناد و املاک ثبت رسمی نشده باشد. معمولا تعداد کمتری از دادگاه ها به این رویه اعتبار می بخشند و بر اساس آن حکم می دهند. البته وجود یک وکیل پایه یک دادگستری می تواند تا حد زیادی در توجیه دادگاه برای پذیرش این مواد قانونی مفید باشد.
ماده ۱۰ قانون مدنی
اگر قراردادهای خصوصی مخالف صریح قانون نباشند برای کسانی که طرفین قرارداد هستند نافذ و لازم الاجرا خواهند بود.
ماده ۲۱۹ قانون مدنی
قراردادهایی که بر اساس قانون بسته شده باشند بین طرفین قراردادها و نماینده های آن ها لازم الاجراست مگر آن که با رضایت دو طرف یا به دلایل قانونی فسخ شوند.
ماده ۲۲۰ قانون مدنی
افرادی که یک قرارداد را می بندند نه تنها ملزم به اجرای مفاد قرارداد هستند بلکه طرفین معامله به اجرای تمامی نتایجی که به موجب قانون یا عرف و عادت حاصل می شوند نیز ملزم خواهند شد.
رویه سوم
در رویه سوم روندی بینابین پذیرفته شده است. از طرفی به واسطه ماده ۴۸ از قانون ثبت اگر سند ثبت رسمی نباشد نمی توان دعوی الزام تحویل مبیع را انجام داد اما اگر خریدار بتواند با اقرار خوانده یا همچنین شهادتی که از شهود دارد ثابت کند عقد بیع (نوشتن قرارداد) انجام شده است می تواند در دادگاه طرح دعوی کند.
چرا به یک وکیل ملکی حرفه ای برای طرح دعوی الزام تحویل مبیع نیاز است؟
در رویه دوم و سومی که در بالا به آن ها اشاره شد به جرات می توان گفت بدون یک وکیل ملکی حرفه ای نمی توان پرونده را به خوبی دادگاه پیش برد. زیرا موفقیت در چنین پرونده هایی تنها از وکیل ملکی خبره ای بر می آید که علاوه بر مفاد قانونی با دیدگاه های قضات دادگاهی که پرونده در آن جریان دارد نیز آشنا باشد. زیرا همانطور که اشاره شد قضات می توانند رویه های متفاوتی را برای صدور حکم خود در نظر بگیرند. از این رو در چنین شرایطی باید اولین قدم شما انتخاب بهترین وکیل ملکی باشد که می توانید به کمک بطلبید.
سخن پایانی
همانطور که همیشه گفته اند پیشگیری بهتر از درمان است. در مسائل حقوقی این موضوع اهمیتی دوچندان می یابد. زیرا قانون معمولا ماده ها و تبصره های بسیاری دارد که به راحتی می توان از آن ها استفاده یا سواستفاده کرد. از این رو بهتر است پیش از اقدام به خرید ملک از یک وکیل ملکی متخصص مشاوره حقوقی بگیرید. گروه وکلای دادورزان صلح و سازش با سال ها تجربه و با تیمی متشکل از وکلای متخصص در زمینه های گوناگون حقوقی و کیفری می تواند همراه شما در مسیر سخت دادگاه باشد. در صورت نیاز به مشاوره تخصصی با شماره ۰۹۱۹۲۳۲۹۷۸۷ در تماس باشید.
