فرق تفکیک و افراز چیست؟

امروزه یکی از موضوعات مطرح در محافل قضایی اختلاف صورت گرفته بر سر ملک و املاک می‌باشد، به خصوص املاک شریکی و یا یک ملک با چند ورثه. متاسفانه در بسیاری از پرونده‌ها به هنگام تقسیم زمین و ملک بین شرکا توافق و تفاهم وجود ندارد، به این ترتیب بسیاری از پرونده‌های قضایی مربوط به افراز ملک مشاع است. در چنین پرونده‌هایی با اصطلاحات مختلفی همچون جداسازی، افراز، تفکیک ملک و فرق اینها روبرو خواهید شد و ممکن است سوالاتی از قبیل جداسازی  ملک چیست، افراز ملک چیست، تفکیک ملک چیست و یا به طور کلی تفاوت های افراز و تفکیک و تقسیم چیست ذهن شما را درگیر کند. در ادامه این مقاله به بررسی پاسخ سوالات مطرح شده خواهیم پرداخت، و کاملترین مطلب در مورد تفکیک، افراز و تعدیل اموال را در اختیار شما قرار خواهیم داد و میتوانید از وکیل پایه یک دادگستری مشاوره بگیرید.

تفاوت تفکیک و افراز  ملک چیست؟

به طور کلی افراز یعنی جدا کردن، به عبارت دیگر جدا کردن و تفکیک سهم هر فرد از یک ملک یا زمین مفهوم افراز را تعریف می‌کند. افرادی که در یک ملک با یکدیگر شریک هستند می‌توانند به صورت توافقی فرایند تفکیک و افراز را انجام دهند، اما اگر در مورد تفکیک با یکدیگر اختلاف داشته باشند امکان مراجعه به مرجع ذیصلاح وجود دارد. هر شریک در هر زمانی می‌تواند تقاضای افراز ملک را داشته باشد.

یکی از پرسش‌های متداول در مورد این موضوع  تفاوت افراز ، تفکیک و تقسیم می‌باشد. البته ممکن است برخی از وکلا و حقوقدانان در مورد این سه کلمه تفاوتی قائل نشوند و یا به طور کلی ممکن است در ظاهر هیچ تفاوتی با یکدیگر نداشته باشند. اما در اصل افراز، تفکیک و تقسیم با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند، تفکیک در اصطلاح به معنای تقسیم کردن یک ملک به قطعات کوچکتر است. افراز در اصطلاح به معنای جدا کردن سهم افراد از یک ملک می‌باشد. اصطلاح تقسیم نیز ترکیبی از افراز و تفکیک است. بنابراین همانطور که گفته شد شاید این سه اصطلاح در ظاهر مشابه یکدیگر باشند اما در اصل تفاوت‌هایی با هم دارند. بنابراین دانستیم که افراز چیست و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد‌.

تفاوت تفکیک و افراز ملک با املاک مشاعی در چیست؟

موضوع دیگری که در این زمینه وجود دارد تفاوت تفکیک زمین و افراز ملک مشاعی است. در این رابطه ابتدا باید بدانید که منظور از کلمه مشاع چیست. مشاع در لغت به معنای زمین بخش نشده است، به عبارت دیگر ملکی که بین چند نفر مشترک می‌باشد اما حدود سهم هر شخص از ملک مشخص نیست.

حال به پاسخ این سوال بپردازیم که افراز چیست و چه فرقی با تفکیک دارد؟ همانطور که گفته شد تفکیک به معنای تقسیم ملک به چند قطعه است، یعنی به طور مثال اگر شما یک زمین ۵۰۰۰ متری در اختیار داشته باشید می‌توانید این زمین را به پنج قطعه ۱۰۰۰ متری تفکیک یا همان تقسیم کنید. اما در مورد افراز ملک مشاعی ماجرا تا حدودی متفاوت است. در افراز نمی‌توان ملک را به قطعات دلخواه تقسیم کرد بلکه باید سهم شرکا به طور کامل بررسی شود به همین دلیل است که حالت اشاعه در افراز از اهمیت بالایی برخوردار می‌باشد. یعنی اگر شما به همراه چند نفر دیگر مالک یک زمین ۵۰۰۰ متری باشید و قصد جداکردن سهم خود از زمین را داشته باشید باید رضایت شرکای مشاعی دیگر را جلب نمایید، در غیر این صورت اگر شرکای دیگر به جداسازی سهم شما رضایت ندهند می‌توانید به دادگاه مراجعه کرده و موضوع را مطرح نمایید. به عبارت دیگر افراز راهی برای پایان دادن به مالکیت مشاع می‌باشد.

افراز و تفکیک و موارد غیر قابل افراز در ملک مشاع 

 گاهی اوقات امکان افراز در ملک مشاع وجود ندارد. این حالت زمانی رخ می‌دهد که افراز طبق قانون منع شده باشد و یا اینکه در ابتدای قرارداد شرکا این موضوع را عنوان کرده باشند که امکان افراز و جداکردن سهم ملک وجود ندارد.

البته اگر افراز سبب شود تا سهم سایر شرکا از مالیت بیفتد مجددا ملک مشاع غیر قابل افراز خواهد بود. همچنین اگر ملکی دارای تعارض باشد در این حالت نیز امکان افراز وجود ندارد.

تفکیک سند مشاع و افراز ملک مشاع چیست و چگونه انجام می‌شود؟

قبل‌تر به طور کلی به این موضوع پرداختیم که تفکیک املاک چیست و چه تفاوتی با افراز دارد و حالا به بررسی یک اصل مهم خواهیم پرداخت، یعنی افراز ملک مشاع و مراحل قانونی آن چیست؟ برخی از افراد به منظور افراز ملک مشاع به دادگاه مراجعه می‌کنند و برخی دیگر به اداره ثبت. در هر کدام از این مراجع مراحل افراز ملک با یکدیگر تفاوت‌هایی دارد.

اگر فردی برای افراز ملک مشاعی به دادگاه مراجعه کند، ابتدا یک جلسه برگزار می‌شود و در جلسه مذکور تقاضای طرفین اعلام می‌شود. سپس دادگاه کارشناسان خود را مأمور می‌کند تا ملک مورد نظر را بررسی کنند و در نهایت با انجام اقدامات لازم رای نهایی دادگاه صادر می‌شود.

حال اگر فردی برای افراز ملک به اداره ثبت مراجعه نماید، مراحل انجام کار کمی راحت‌تر از دادگاه خواهد بود. متولیان اداره ثبت نیز ملک را بررسی می‌کنند و سپس با تعیین سهم هر شخص اقدام به صدور سند می‌نمایند.

نحوه تفکیک ملک چگونه است؟

راه ها و روش تفکیک ملک مشاع و مشترک نسبت به افراز ملک مشاع متفاوت است. در ادامه به بررسی حقوقی و شکلی تفکیک و افراز در ملک خواهیم پرداخت، به هنگام افراز اشاعه به طور کامل از بین می‌رود و سهم تمام شرکا از یکدیگر جدا می‌شود. اما در تفکیک ملک مشاع حالت اشاعه از بین نمی‌رود و تنها سند ملکی تفکیک شده صادر می‌شود.

تفکیک املاک در صلاحیت کدام مرجع است

اگر شخصی قصد تفکیک یا افراز ملک خود را داشته باشد، باید به شهرداری مراجعه کند. چرا که در مرحله اول این موضوع با توجه به نقشه‌های شهرداری مورد بررسی قرار می‌گیرد. به این ترتیب اگر شخصی برای تفکیک یا افراز ملک به دادگاه مراجعه کند، دادگاه و هر اداره‌ای که تحت عنوان ثبت اسناد فعالیت می‌کند باید به نقشه‌های تایید شده از جانب شهرداری مراجعه کنند برای اطلاعت بیشتر میتوانید با وکیل ملکی مشوزت کنید.

بنابراین در حالت کلی تفکیک و افراز توسط دادگاه انجام نمی‌شود، مگر در شرایطی که عملیات ثبت ملک به صورت کامل انجام نشده باشد.