اگر شما هم قصد خرید ملکی را داشته باشید احتمالا اولین مسئله ای که در هنگام معامله به آن فکر می کنید سند ملک و اعتبار آن است. گاهی اوقات برخی از املاک سند ندارند و به جای آن از قولنامه برای عقد قرارداد بین طرفین استفاده می شود. خرید ملک قولنامه ای یک سری معایبی دارد که بهتر است پیش از اقدام به خرید آن حتما با یک وکیل ملکی مشاوره نمایید. کمک گرفتن از وکیل ملکی برای حل مشکلات خرید ملک قولنامه ای یک راه عالی است تا در سریعترین زمان پرونده خود را به نتیجه برسانید.
کدام نوع از املاک معمولا به صورت قولنامه ای معامله می شوند؟
در قوانین ایران اولویت با املاک دارای سند است اما یک ملک قولنامه ای اگر در دفاتر املاک معتبری که پروانه کسب دارند معامله شود از لحاظ قانونی دارای اعتبار است. اما اینکه کدام املاک معمولا به صورت قولنامه ای خرید و فروش می شوند می توان به موارد زیر اشاره نمود:
- ملکی که به دلیل ساخت و ساز در منطقه ای ممنوعه یا منطقه ای که در طرح شهرداری قرار دارد امکان گرفتن سند نداشته باشد.
- گاهی منطقه ساخت و ساز مشکلی ندارد بلکه این خود ساختمان است که مجوز ساخت نداشته یا مجوزهای تعیین شده در شهرداری را کسب نکرده است برای همین نمی تواند سند داشته باشد.
- ملک به دلیل موروثی بودن یا مشاع بودن به صورت قولنامه ای فروخته می شود.
- گاه یک ملک سند مادر دارد اما سند آن تفکیک نشده است از این رو ملک اِفراز شده و هر بخش با قولنامه به فروش می رسد.
- املاکی که مالیات ها و عوارض آن ها پرداخت نشده است.
- گاهی یک ملک هیچ کدام از مشکلات بالا را ندارد اما نسل در نسل به صورت قولنامه ای خرید و فروش شده و کسی سعی نکرده برای آن سند تهیه کند.
- فردی برای کلاهبرداری و فروش ملک به صورت همزمان به چند نفر، به فروش قولنامه ای ملک اقدام می کند.
- فروشنده هیچ گونه مالکیتی روی ملک ندارد و صرفا برای کلاهبرداری اقدام به فروش یک ملک می کند.
معایب خرید ملک به صورت قولنامه ای
خرید ملک به صورت قولنامه ای می تواند معایبی داشته باشد که شامل موارد زیر می شود:
مشکل استعلام
در خرید املاکی که به صورت قولنامه ای به فروش می رسند مهم ترین مسئله و مشکل این است که ملک ثبت رسمی نشده است؛ یعنی برخلاف املاک دارای سند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شوند و در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قابل استعلام و رهگیری هستند شما نمی توانید اثری از ملک قولنامه ای در سازمان ثبت اسناد بیابید. تنها روش استعلام ملک قولنامه ای می تواند استعلام از شهرداری باشد و آن هم امروزه به صورت سامانه طراحی شده است اما پایگاه اطلاعاتی شهرداری هنوز تکمیل نگشته است. اگر از طریق سامانه شهرداری استعلام انجام نگرفت باید به صورت حضوری مراجعه گردد.
کلاهبرداری
همانطور که در بخش بالاتر اشاره شد، افرادی که املاک قولنامه ای می خرند بسیار احتمال دارد درگیر یک نوع کلاهبرداری شوند. در مورد انواع کلاهبرداری در هنگام خرید ملک قولنامه ای می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- فروشنده مالک واقعی ملک نیست.
- مالک همزمان ملک را به چند نفر فروخته است.
- ساخت و ساز غیرقانونی است و شهرداری می تواند خانه را تخریب کند.
- گاهی اوقات مالک مدعی می شود ملک در حاشیه شهر ساخته شده است اما در حقیقت خارج از شهر است و در آن منطقه شهرداری خدماتی ارائه نمی دهد و ملک از حداقل خدمات مثل آب، برق، گاز و تلفن بی بهره خواهد بود.
- آن ملک در دسته ملک مشاع یا ورثه ای قرار می گیرد و بدون اجازه از سایر مالکین فروخته شده است.
- در برخی از شهرها به طور ملموس شهر و روستا از هم جدا نیستند و فقط از طریق استعلام از شهرداری می توان متوجه شد ملک در بخش شهری یا روستایی قرار دارد و همین امر می تواند منجر به تفاوت چشمگیری در قیمت ملک شده و خود وسیله ای برای کلاهبرداری شود.
- مالیات و عوارض ملک سال هاست پرداخت نشدن و مبلغ زیادی از ارزش ملک باید هزینه پرداخت مالیات شود.
تهیه سند
در مواردی، ملک قولنامه ای هیچ مشکل قانونی ندارد و تنها به واسطه عدم تفکیک سند مادرست که ملک را بخش بندی کرده و به صورت قولنامه ای به فروش می رسانند. باید خریدار دقت کند ممکن است برای گرفتن سند در آینده نیاز به رضایت و همکاری سایر مالکان باشد و این مسئله در گرفتن سند زمان بر، آزاردهنده و حتی گاهی اوقات فرسایشی شود.
نکات مهم در خرید ملک قولنامه ای
با تمام معایبی که در بالا ذکر شد وقتی به مقایسه قیمت خرید ملک قولنامه ای نسبت به قیمت خرید ملک دارای سند می رسیم، می بینیم تفاوت قابل توجهی بین نرخ خرید این دو نوع ملک وجود دارد و می توان گفت ملک قولنامه ای بسیار ارزان تر است. اما آنچه در خرید ملک قولنامه ای مهم خواهد بود این است که فقط به قیمت آن توجه نکنیم و ابتدا موارد زیر را در نظر بگیریم:
- سلسله قولنامه هایی را که ملک به واسطه آن ها معامله شده است بررسی کنیم و مطمئن شویم فروشنده فعلی مالک اصلی ملک است.
- استعلام از شهرداری قدم دوم از خرید ملک قولنامه ای است.
- دقت شود ملک در داخل منطقه شهری یا روستایی قرار گرفته باشد و خدمات شهرداری یا بخشداری برای آن ملک ارائه می گردد.
- با استعلام مشخص شود ملک در منطقه روستایی یا در منطقه شهری قرار دارد تا یک ملک روستایی را با قیمت یک ملک شهری نخریم.
چرا از یک وکیل ملکی باید در معاملات قولنامه ای مشاوره گرفت؟
مواردی که در بالا ذکر شد موارد ساده ای هستند اما می توانند از لحاظ قانونی بسیار مشکل ساز شوند. برای آنکه خریدار از معامله خود مطمئن شود بهتر است پیش از اقدام به خرید با یک وکیل ملکی باتجربه، متخصص و مهم تر از همه ساکن همان منطقه مشورت کند و از او مشاوره حقوقی تخصصی دریافت کند. زیرا در دنیای معاملات بسیاری از مسائل مطرح می شوند که شاید در برگه قولنامه ذکر نشوند اما بعدا برای خریدار مشکل ساز شوند از این رو وکیل ملکی می تواند با تجربه و تخصص خود برای خریدار از بابت معامله ملک قولنامه ای اطمینان خاطر ایجاد کند.
سخن پایانی
بهترین وکیل ملکی برای خرید یک ملک قولنامه ای فردی است که تخصصش وکالت امور ملکی باشد. از طرفی وکیل ملکی بهتر است از همان منطقه ای انتخاب شود که خریدار می خواهد ملکش را بخرد. این گونه وکیل پایه یک دادگستری با شرایط عرفی و سبک معاملاتی مردم منطقه آشناست و به خوبی از ارزش واقعی املاک آن منطقه مطلع است. اگر وکیل ملکی خوبی نمی شناسید گروه وکلای دادورزان صلح و سازش با تیمی متشکل از وکلای حرفه ای متخصص آماده اند با مشاوره های تخصصی و پذیرش پرونده های شما در این مسیر همراه شوند. در صورت تمایل می توانید با شماره ۰۹۱۹۲۳۲۹۷۸۷ تماس بگیرید.
