در برخی از مواقع شما برای خرید یا فروش ملک با سندی مواجه می شوید که اطلاعات آن با خود دارایی یکسان نیست و همین امر منجر به مشکلاتی می گردد. در این هنگام شما باید بدانید چگونه این ایرادات را رفع کنید. در صورتی که از روند اداری اصلاح ایرادات اطلاعی نداشته یا حوصله و زمان کافی برای انجام این کار را در اختیار ندارید بهترین انتخاب این است که از یک وکیل ملکی باتجربه کمک بگیرید. در ادامه به چگونگی رفع ایرادات یا ابطال سند مالکیت ملک خواهیم پرداخت.
ایراداتی که در سند مالکیت می توان با آن مواجه شد
به طور کلی اگر یکی از ایرادات زیر در سند مالکیت شما دیده شود باید آن را اصلاح نمایید:
- شماره ملک ثبت شده اشتباه باشد.
- اطلاعات مالک ملک مثل نام و نام خانوادگی او به اشتباه ثبت شده باشد.
- آنچه به عنوان مندرجات سند مالکیت است به اشتباه نوشته شده باشد.
- حقوق ارتفاقی ملک به درستی درج نشده باشد.
- تفکیک املاک به اشتباه ثبت شده باشد.
- مساحت تحدیدی برای ملک به اشتباه درج شده باشد.
- پذیرش تقاضای ثبت درست درج نشده باشد.
- اطلاعات مربوط به آدرس ملک به درستی در سند نوشته نشده باشد.
مواردی که منجر به ابطال سند مالکیت می شود
- اگر سند مالکیت معارض صادر شود.
- افراد سودجو به ثبت املاک اوقافی افراد فوت شده اقدام کرده باشند.
- سند مالکیت با قوانین مدنی و ثبت تطابق نداشته باشد.
- سند مالکیت به اشتباهی صادر شده باشد.
- موارد خاص و ضروری مندرج در قانون
برای اصلاح ایرادات یا ابطال سند مالکیت باید به کجا مراجعه کرد؟
برای اصلاح و ابطال سند مالکیت برحسب مورد باید به یکی از این دو جا مراجعه کرد: هیات نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دادگاه.
هیات نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
این هیات نظارت دارای سه عضو است: معاون کل ثبت، یک نفر از اعضای اداره کل ثبت به انتخاب و تشخیص وزیر دادگستری و رئیس اداره امور املاک.
حدود وظایف و صلاحیت هیات نظارت طبق ماده ۶ قانون ثبت تنها شامل مواردی از اختلافات و اشتباهات ثبتی می شود که آن اشتباهات از جانب تقاضاکننده ثبت بروز کرده باشد. علاوه بر این مورد اگر اشتباه از جانب عملکرد مامورین ثبت صورت گرفته باشد باید اجازه دهند تا عملیات تحدید حدود هر ناحیه از طریق اعلام اصلاحی به اتمام برسد و سپس آن اشتباه تصحیح گردد.
هیات نظارت ثبت در کدام موارد از اصلاح و ابطال سند مالکیت نیاز به حکم دادگاه ندارد؟
- اگر بخواهد سند مالکیت را به حکم مراجع قانونی باطل کند: هیات نظارت بر اساس مقتضیات اجتماعی مثل اصلاحات ارضی، بر اساس مصالح عمومی مثل حفظ جنگل و مراتع و همچنین بر اساس مسائل شرعی مثل حفظ موقوفات می تواند بدون حکم دادگاه با درخواست مراجع قانونی دست به اصلاح یا ابطال سند مالکیت بزند.
- زمانی که یک معامله نسبت به ملک یا یک مساحت معین انجام شده باشد: در این حالت اگر مشخص گردد ملک اضافه بنا دارد، خریدار ملک می تواند مبلغ آن اضافه بنا را به انضمام هزینه های قانونی آن به صندق ثبت بپردازد و خواستار اصلاح سند شود.
- ابطال سند معارض: اگر فردی سند معارض داشته باشد اداره ثبت به او ابلاغیه و اخطار می دهد تا ظرف دو ماه به دادگاه مراجعه کند و گواهی دادخواست خودش را ارائه دهد. اگر فرد این کار را نکند. طرف دعوی او می تواند پس از این مدت، گواهی عدم ارائه دادخواست بگیرد و به اداره ثبت تحویل دهد. در اینجا اداره ثبت بدون نیاز به حکم دادگاه می تواند اقدام به ابطال سند معارض کند.
- ابطال یا اصلاح سند طبق ماده ۲۵ قانون ثبت: ابطال یا اصلاح موارد زیر نیاز به حکم دادگاه ندارد:
- اشتباه نویسنده در سند مالکیت
- مغایرت ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت با سند رسمی
- مغایرت ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت با حکم نهایی دادگاه
- اشتباه در هنگام عملیات مقدماتی ثبت
- اشتباه در عملیات تفکیکی
- اشتباه در دفتر املاک
- دادگاه: اگر سند مالکیت به یکی از دلایل زیر دچار ایراد بوده یا نیاز به ابطال داشته باشد برای اصلاح یا ابطال آن نیاز به حکم دادگاه است:
- اخلال در حقوق دیگران: اشتباهی که در سند وجود دارد نتیجه عملیات اولیه و ثبتی باشد و هیات نظارت این اشتباه انجام شده را باعث اخلال در حقوق افراد دیگر بداند. هیات نظارت به فرد ذی نفع اخطار می دهد تا به دادگاه صالح رجوع کند و از طرفی هم با این اخطار مجوز رسیدگی به دعوا و صادر کردن حکم را به دادگاه می دهد.
- خطا در تفکیک: اگر در تفکیک خطایی صورت بگیرد و این خطا در سند مالکیت یا در دفاتر املاکی ثبت شود. دو حالت پیش می آید اگر مخل حقوق دیگران باشد به دادگاه ارجاع داده می شود اما اگر در حقوق دیگران اخلالی ایجاد نکند در هیات نظارت رسیدگی می شود.
- تعارض در سند مالکیت: اگر فرد سندی دارد که به اصطلاح به آن سند معارض می گویند (یعنی دو بار برای یک ملک سند مالکیت صادر شده است). طبق اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی، فرد ۲ ماه از تاریخی که ابلاغ دادگاه انجام شده است فرصت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه ارائه بدهد و از آن بخواهد تا سند معارض را باطل کند.
- ثبت غیرقانونی سند: در این حالت، آن شخصی که ذی نفع است به دادگاه مراجعه می کند و خواستار باطل کردن سند مالکیت می شود.
چرا برای امور ثبتی خود به یک وکیل ثبت حرفه ای نیاز داریم؟
اگر شما به دنبال خرید و فروش املاک هستید و اطلاعات کافی در این زمینه ندارید بهتر است پیش از خرید یا فروش با یک وکیل ملکی مشاوره کنید اما اگر در ثبت اسناد و املاک خود به مشکل برخورد کردید باید از یک وکیل ثبت کمک بگیرید. همچنین اگر پروژه های بزرگی در دست دارید و این پروژه نیاز دارد از لحاظ قانونی با افراد بسیاری در ارتباط باشید و از بهترین وکیل ثبت کمک بگیرید زیرا قانون ثبت املاک، ماده و تبصره های زیادی دارد که در صورت عدم رعایت می تواند پروژه های شما را مختل کند. از این رو همانند سخن قدیمیان کار را باید به کاردان بسپارید و با آرامش و اطمینان بیشتری مسیر خود را پی بگیرید.
سخن پایانی
به مرور زمان و با گذشت قرن ها، قوانین جوامع بشری بسیار پیچیده تر از قبل شده اند از این رو قانونی که امروز در اختیار ماست چنان پیچیده و گاه دارای قوانین متناقض یا متعارضی است که تنها یک قانون دان و وکیل پایه یک دادگستری می تواند بر آن مسلط شود از این رو در مباحث حقوقی اگر می خواهید از وکیلی باتجربه و حرفه ای کمک بگیرید یا نیاز به مشاوره تخصصی حقوقی دارید می توانید با گروه وکلای دادورزان صلح و سازش با شماره ۰۹۱۹۲۳۲۹۷۸۷ در تماس باشید. تیم ما متشکل از وکلای متخصص در زمینه های گوناگون آماده همکاری با شما عزیزان است. در صورت تمایل به مراجعه حضوری می توانید به آدرس: تهران، خیابان ولیعصر، قبل از میدان ونک جنب پل همت، کوچه سیدالشهدا، پلاک ۴ واحد ۱ مراجعه نمایید.
