برای افرادی که در بازار املاک مشغول به فعالیت هستند معمولا با مواردی از خرید و فروش وکالتی ملک رو به رو خواهند شد. افراد شاغل در این بازار بر اساس تجریه و تکرار ناخواسته بسیاری از قوانین معاملات وکالتی را آموخته اند. اما اگر فردی به تازگی وارد این عرصه شده باشد یا فقط برای یک بار بخواهد ملکی را به صورت وکالتی بخرد یا بفروشدچه باید بکند؟ تا چه حد با ریسک چنین معاملاتی آشناست؟ در اینجا مشاوره با وکیل ملکی می تواند روشن کننده مسیر باشد و شما را از خطرهای این راه دور نگه دارد.
افراد به چه دلیلی ملک خود را به صورت وکالتی می خرند یا می فروشند؟
اولین و مهم ترین دلیل خرید و فروش وکالتی، عدم وجود سند برای ملک است. که این مسئله ممکن است به دلایل زیر باشد:
- تا لحظه معامله برای ملک سندی گرفته نشده باشد.
- سند گمشده باشد و در دسترس نباشد.
- ملک نیاز به سند تفکیکی دارد اما چون تازه ساخت است فعلا سند ندارد.
- سند ملک به عنوان وثیقه در اختیار بانک قرار گرفته است.
- فروشنده ملک می خواهد فرار مالیاتی انجام دهد.
- شتاب بیش از حد فروشنده یا خریدار برای آنکه آن معامله انجام شود.
- انتقال سند بسیار هزینه بر باشد.
معایب و خطرات معامله وکالتی ملک
معایبی که می توان برای معامله وکالتی ملک برشمرد شامل موارد زیر می شوند:
- قرارداد تا زمانی معتبر است که موضوع قرارداد از بین نرود. مثلا فرض کنید فردی یک واحد از طبقه سوم ساختمانی را به صورت وکالتی خریداری می کند اما بعد از مدتی آن ساختمان تخریب می شود در آن صورت وکالت نامه نیز از اعتبار ساقط و باطل می شود.
- اگر در وکالت نامه زمان تعیین شده باشد اگر تا آن روز کارهای نقل و انتقال انجام نشده باشد، با پایان یافتن مهلت قرارداد، وکالت خود به خود از درجه اعتبار ساقط شده و فسخ می شود.
- فروشنده تا زمانی که سند را به نام خریدار نزده است می تواند خانه را به افراد دیگری بفروشد. حتی اگر وکالت از نوع بلاعزل باشد باز چنین چیزی مانع فروشنده نخواهد شد.
- اگر معامله به صورت وکالتی انجام شود و بعد از آن یک طرف از دو طرف قرارداد فوت کند، آسیب روانی یا مغزی ببیند و در کل اتفاقی بیفتد که یکی از طرفین از لحاظ صلاحیت قانونی، شایستگی خود را از دست دهد معامله باطل می شود. اگر فروشنده، طرفی باشد که فوت کرده است، وراث صاحب ملک می شوند اما اگر خریدار فوت کند وراث او امکان به دست آوردن ملک را ندارند.
توصیه های یک وکیل ملکی برای رفع معایب معامله وکالتی
در مبحث معاملات علی الخصوص معاملات ملک توصیه شده است از یک وکیل ملکی کمک بگیرید زیرا مواردی بسیار جزئی در قوانین وجود دارند که در صورت رعایت نشدن می توانند از لحاظ حقوقی به شدت به فرد آسیب بزنند. اما چگونه معایب معامله وکالتی ملک را رفع کنیم؟
- تا حد امکان بدون ذکر تاریخ، قرارداد ببندیم. اگر برای قرارداد وکالتی تاریخی ذکر شد در کنارش یک مبایعه نامه نیز نوشته شود.
- برای جلوگیری از ابطال قرارداد وکالتی بر اثر فوت، جنون یا آسیب های مغزی که منجر به فسخ قرارداد می شود باید در همان زمانِ عقد قرارداد، یک مبایعه نامه هم نوشته شود.
وکالت نامه چیست؟
وکالت نامه در واقع قراردادی است که بین وکیل پایه یک دادگستری و موکل او نوشته می شود و طبق آن وظایفی از وکیل انتظار می رود که در چارچوب حدودی مشخص شده اند. در واقع این وکالت نامه تعیین می کند تا چه حدی وکیل می تواند از لحاظ حقوقی به جای موکل خود نقش ایفا کند.
انواع وکالت نامه
وکالت نامه ها به دو شیوه دسته بندی می شوند: ۱- مطلق یا مقید و ۲- عادی، تام الاختیار و بلاعزل.
دسته اول:
مطلق: وقتی فردی وکالت نامه مطلق به وکیل خود می دهد در واقع اجازه داده است که تمامی کارهای حقوقی، مالی و اداری مرتبط با فرد را وکیل به جای او انجام دهد.
مقید: وقتی فردی وکالت نامه مقید به وکیلی می دهد در واقع وکیل تنها در مواردی که در وکالت نامه ذکر شده است می تواند به جای موکل خود اقدام های قانونی انجام دهد و اختیارات بیشتری ندارد و در صورت تخطی مجرم تلقی می شود.
دسته دوم:
وکالت از نوع عادی: معمولا این وکالت ها برای ثبت، نیازی به دفتر اسناد رسمی ندارند. همانند برگه هایی که وکلای دادگستری به عنوان برگه وکالت، همراه خود دارند.
وکالت از نوع تام الاختیار: نوع دیگری از وکالت است که در آن فرد به وکیل خود اختیارات مطلق می دهد تا به جای او در مورد مسائل حقوقی تصمیم بگیرد و اقدام کند.
وکالت از نوع بلاعزل: این نوع از وکالت دادن حتما باید در دفتر خانه اسناد رسمی انجام شود، رسمی و محضری باشد. در این نوع از وکالت ها در خود وکالت نامه ذکر شده است که موکل اجازه وکالت بلاعزل به وکیل خود داده و نمی تواند در آینده او را عزل کند. این موضوع در ماده ۶۷۹ از قانون مدنی تصریح شده است.
کدام مدارک برای تنظیم وکالت نامه نیاز است؟
- مدارک شناسایی مانند شناسنامه، کارت ملی مالک (فروشنده) و خریدار و کپی آن ها.
- سند تک برگی یا سند مالکیت منگوله دار.
سخن پایانی
معاملات ملکی در ایران معمولا روند پیچیده ای دارند و افرادی که بر قوانین این بازار مسلط نیستند عموما با مشکلاتی چون کلاهبرداری رو به رو می شوند و این مسئله می تواند آسیب های جدی از لحاظ مالی به اشخاص وارد کند و گاه حتی منجر به زندانی شدن آن ها شود. به همین دلیل است که باید افراد بهترین وکیل ملکی که می شناسند برای بررسی قراردادهای خود به یاری بطلبند تا بعد از عقد قرارداد با مشکلات قانونی رو به رو نشوند. اگر خواهان مشورت حرفه ای با یک وکیل ملکی هستید گروه وکلای دادورزان صلح و سازش با تیمی قدرتمند از وکلای حرفه ای و متخصص برای مشاوره حقوقی و پذیرش پرونده های شما اعلام آمادگی می کند. در صورت تمایل با شماره ۰۹۱۹۲۳۲۹۷۸۷ در تماس باشید.
