معمولاً معاملات املاک بدون سند با قیمت پایین‌تری انجام می‌شود و امروزه به دلیل نوسانات و مشکلات اقتصادی، خریداران به فکر گذشتن از انتقال تمام و کمال و با خیال آسوده ملک شده و اقدام به معامله ملک بدون سند می‌کنند. این معاملات قطعاً با اضراب و نگرانی زیادی همراه است. خرید ملک بدون سند بدون رعایت نکات مربوط به آن، مشکلاتی را برای خریدار در آینده به‌وجود می‌آورد.
املاکی که سند مالکیت داشته باشند ارزش و قیمت بیشتری نسبت به زمین‌های بدون سند دارند. متأسفانه امروزه خرید املاک بدون سند تنها با تنظیم قولنامه‌ای دستی و با امضا چند شاهد بین طرفین انجام می‌شود که دارای هیج اعتباری نبوده و باعث افزایش کلاهبرداری می‌شود. در ادامه نکات و نحوه معامله ملک بدون سند و معایب و خطرات معامله وکالتی ملک را برای شما جمع‌آوری کرده‌ایم.
نحوه بررسی اصالت سند
املاک بدون سند رسمی: بسیاری از املاک دارای هویت رسمی یا همان سند رسمی نیستند، لذا در این مقاله بررسی می‌شود که مالکین یا متصرفین اینگونه املاک، در چه شرایطی قادر به دریافت سند رسمی هستند.
سند‌های ملکی دو دسته‌اند: دفترچه‌ای و تک برگی. برای نحوه تشخیص سند دار بودن ملک ۳ روش وجود دارد که می‌توانید از طریق آن اقدام کنید:
- به صورت حضوری به اداره ثبت اسناد مراجعه کنید و اصالت سند را بررسی نمایید. برای اسناد دفترچه‌ای حتماً باید به صورت حضوری به دفتر ثبت اسناد مراجعه کرده و از سند دار بودن یا نبودن ملک مطلع شوید.
- به سامانه اینترنتی ir مراجعه کنید سپس گزینه تصدیق اصالت سند را از میز خدمات الکترونیک انتخاب نمایید. برای استعلام سند تک برگی از این روش می‌توان استفاده کرد. سند تک برگی یک سند رسمی است که نشان دهده مالکیت شخص بر زمین یا ملک میباشد. در این سند آدرس و تمام جزیات ملک درج شده و امکان جعلی بودن این اسناد بسیار کم است.
- به آدرس my.ssaa.ir مراجعه کنید از آن جایی که این سامانه زیر نظر ثبت اسناد و املاک کشور است می‌توانید استعلام سند مالکیت زمین را بگیرید و یکی از مراحل نحوه معامله ملک بدون سند را انجام دهید.
کد رهگیری املاک بدون سند چگونه دریافت کنیم؟
برای جلوگیری از کلاهبرداری در معامات ملکی مصوبه‌ای منتشر شد که طبق آن تمامی معاملات ملکی در سامانه ثبت اسناد وارد شده تا کسی نتواند زمینی را به چند نفر بفروشد. در صورتی که ملک مورد نظر به بانک بدهی داشته باشد از طریق کد رهگیری طرفین مطلع خواهند شد. معمولاً برای دریافت کد رهگیری باید سند وجود داشته باشد اگر سند نباشد ملک قولنامه‌ای به حساب می‌آید.
زمین‌های قولنامه‌ای نیز دارای کد رهگیری هستند برای دریافت کد رهگیری باید تمام اسناد و مدارک را به دفتر مشاور املاک ببرید تا توسط اطلاعات داده شده بتواند باری شما کد رهگیری صادر کند. در نحوه معامله ملک بدون سند آمده است که دریافت کد رهگیری املاک بدون سند بسیار مهم محسوب می‌شود چون بعد از اینکه کد رهگیری به شما داده شد، خاطرتان آسوده می‌شود که نمی‌توان با خانه یا ملک شما معامله دیگری انجام دهند و کلاهبرداری انجام شود. در واقع با دریافت کد رهگیری شما به عنوان آخرین نفری که خانه را خریداری کرده معرفی خواهید شد.
هنگام خرید و فروش معامله ملک بدون سند به چه نکاتی توجه کنیم؟
در ابتدا باید یادآوری شود آخرین قانونی که پارلمان ( مجلس جمهوری اسلامی ایران ) تصویب نموده قانونی تحت عنوان قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی است که در مورخه ۲۰/۹/۱۳۹۰ به تصویب رسید. این قانون که به منظور مشخص شدن وضعیت نحوه معامله ملک بدون سند رسمی تصویب شده است، هیجده ماده و نوزده تبصره دارد. ( در دوره ریاست جمهوری اقای محمود احمدی نژاد) همانطور که بیان شد خرید ملک بدون سند دارای خطر بالایی است چنانچه برای خرید ملک بدون سند مصمم هستید مشاوره با وکیل زن در تهران ریسک خرید زمین بدون سند را کاهش دهید. نکات مهمی که در نحوه معامله ملک بدون سند باید توجه کنید به شرح زیر است:
۱.از مجوز و قابل اعتماد بودن دفتر مشاوره املاکی که به آن مراجعه کردید اطمینان حاصل کنید.
۲.فروشنده سالم باشد و محجور نباشد.
۳.اگر زمینی که قصد خرید آن دارید زمین ارثی و موروثی است، از وجوود گواهی انحصار وراثت مطمئن شوید.
۴.از رهن و توقیف نبودن زمین اطمینان حاصل کنید.
۵.به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و مطمئن شوید که فروشنده زمین را به افراد دیگری نفروخته باشد.
۶.دقت کنید که زمین شراکتی و دارای چند مالک نباشد.
۷.از نوع کاربری زمین مطلع شوید و بررسی کنید ملک مدعی به خصوصی نداشته باشد.
برای اطلاع از مشکلات حقوقی ملک خود می‌توانید از مشاوره با وکیل زن در تهران کمک بگیرید تا نحوه معامله ملک بدون سند را به شما آموزش دهد.
برای چه املاکی صدور سند امکان‌پذیر نیست؟
متصرفات، باید منشأء قانونی داشته باشد که شامل اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغاتی می‌شود. به جهت حداقل یکی از موارد ذیل، صدور سند مالکیت مفروزی ( شش دانگ) از طریق قوانین جاری برای آن‌ها میسر نیست :
- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفراز ورثه وی
- عدم دسترسی به مالک رسمی در صورت فوت وی و عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
- مفقود الاثربودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز
نحوه خرید آپارتمان نوساز بدون سند
خرید آپارتمان‌های نوساز بدون سند ممنوعیت ندارد اما باید قبل از خرید از وضع سند آن اطمینان حاصل کنید این امر با کمک مشاوران املاک معتبر و دارای مجوز که به سامانه اسناد و املاک دسترسی دارند امکان‌پذیر است. مشاوران املاک با بررسی سند در سامانه به شما اطمینان می‌دهند که آپارتمان نوساز از قبل به شخص یا اشخاص دیگری فروخته نشده باشد. طبق قوانین جدید نحوه معامله ملک بدون سند فقط از طریق تنظیم سند رسمی در دفتر خانه ثبت اسناد رسمی انجام می‌شود و دارای اعتبار است. کلاهبرداری در خرید آپارتمان‌های نوساز بدون سند متأسفانه بیشتر است به همین مننظور با گرفتن وکیل از ضرر خود جلوگیری کنید.
حکم فروش زمین بدون سند چیست؟
فروختن زمین بدون سند جرم نیست و حکم فروش زمین بدون سند وجود نداشته و ممنوعیتی ندارد تا جایی که فروشنده از طریق آن شروع به کلاهبرداری نکند و نخواهد زمین را به چند نفر بفروشد. به منظور اینکه مالکیت خود را پس از خرید روی زمین رسمی کنید، باید در سامانه ثنا ثبت نام کرده و با ارائه مدارک لازم به دفتر خدمات قضایی بروید و دادخواست اثبات مالکیت بدهید و بقیه نحوه معامله ملک بدون سند را در دادگاه سپری کنید. برای اینکه خرید ملک را با خیالی مطمئن انجام دهید باید یک وکیل ملکی آنلاین در تهران داشته باشید تا شمارا راهنمایی کند و از ضررتان جلوگیری شود.
نحوه معامله ملک بدون سند و مراحل قضایی آن چیست؟
برای خرید ملک بدون سند ابتدا باید استعلام ملک را از شهرداری بگیرید و اطمینان حاصل کنید که ملک واقعاً بدون سند باشد. با مراجعه به شهرداری شما از بدهی‌های ملک، دستور تخریب و اطلاعات ضروری آن اطلاع کسب می‌کنید. سپس قولنامه و مبایعه نامه‌ای تنظیم کنید که بهتر است یک وکیل ملکی آنلاین برای این موضوع کمک بگیرید. در صورت وجود مشکل در نحوه معامله ملک بدون سند در ملک باید مراحل دادگاهی آن را طی کنید.
لازم به ذکر است به منظور انجام این اعمال حقوقی، هیأت یا هیأت‌های حل اختلاف در هر حوزه ثبتی ایجاد شده که اعضای آن شامل:
- یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه
- رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی
- و حسب مورد رئیس اداره شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام وی میباشند
پس از مراجعه متقاضی، هیأت موصوف مدارک و دلایل ارائه شده از شخص متقاضی را مورد بررسی قرار می‌دهد و به این منظور با جلب نظر کارشناس و تحقیقات مفصل مانند استعلام از ادارات راه شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت احوال کشور نسبت به فوت مالک یا تامل به رأی قطعی دادگاه نسبت به مفقود الاثر و یا در صورت عدم دسترسی از طریق نیروی انتظامی یا شورای محل یا مراجع ذی‌صلاح و حتی استماع شهادت شهود و تحقیقات محلی ( مورد اخیر را می‌توان مثال زد : در مورد فرد خارجی که ملکی را از فردی خریده که هنوز موفق به اخذ سند نشده است)، بالاخره این هیأت رأی خود را صادر می‌نماید .
نکته بسیار مهم و مورد توجه در نحوه معامله ملک بدون سند این است که مطابق این قانون، اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات شامل این قانون نمی‌شود. به دیگر سخن، در صورتی که ملک مورد درخواست با استعلام شامل موارد اخیر باشد یعنی (اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات باشد)، هیأت مذکور درخواست متقاضی را رد می‌نماید. لازم به ذکر است جهت جلوگیری از معایب و خطرات معامله وکالتی ملک با وکیل ملکی متخصص مشورت کنید.
در صورتی که هیأت مذکور قصد داشته باشد، رایی مبتنی بر اجابت درخواست‌کننده صادر نماید قبل از آن، توسط کارشناس، ملک مورد نظر، کارشناسی می‌شود و نقشه کلی ملک مهیا می‌شود می‌گردد. به هرحال بعد از صدور رأی توسط هیأت، اداره اسناد و املاک، این رأی را در فاصله دو نوبت ۱۵ روزه از طریق آگهی از در روزنامه کثیر الانتشار و محلی منتشر می‌نماید و افرادی که به این رأی اعتراض داشته باشند می‌توانند ظرف ۲ ماه از تاریخ نشر آگهی، به اداره ثبت محل وقوع ملک اعتراض نماید کنند و معترض باید یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض اقدام به ارائه دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد و اداره ثبت اقدامات خود را موکول به حکم قطعی دادگاه کند .
پیشنهاد می‌کنیم مطلب نحوه تنظیم دادخواست رفع مزاحمت ملکی را مطالعه کنید.
نکاتی که برای صدور سند مالکیت بهتر است بدانید
نکاتی که باید در رابطه با نحوه معامله ملک بدون سند و صدور سند مالکیت بدانید موارد زیر هستند:
- نکته مورد تامل این است که اگر اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید .البته صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست .
- در مورد تفکیک و افراز اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ ، هیأت با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ مبادرت به صدور سند مالکیت می‌نماید.
- تفکیک و افراز نسق‌های زراعی و باغات اراضی مشمول قانون واگذاری زمین‌های بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است( مصوب ۱۳۶۵) و اصلاحات بعدی آن (یعنی در این دو مورد فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز است.)
- در مورد آپارتمان‌ها این قانون تأکید نموده است که صدور سند تفکیکی برای آپارتمان‌های مشمول این ماده(۷) بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ و اطلاحات بعدی آن صورت میگیرد .
- شهرداری‌ها می‌توانند تنها در باره املاک اختصاصی خود با انتقال ملک با متصرف موافقت نمایند.
سخن پایانی
خرید و فروش املاک بخاطر اینکه جز اموال غیر منقول به حساب می‌آید مشکلات و حساسیت‌های زیادی به همراه دارد. زیرا باید تمامی شرایط قانونی در مراحل خرید رعایت شود تا در آینده مشکلاتی پیش نیاید. به همین دلیل پیشنهاد می‌کنیم فروشنده و خریدار با روش‌های قانونی و کمک وکیل نحوه معامله ملک بدون سند فروش را پیش ببرند. اصولاً ملکی که دارای سند و اعتبار رسمی باشد از اطمینان بیشتری برخوردار است ولی قیمت آن بیشتر است. برای خرید زمین بدون سند چنانچه از قانون و نکات گفته شده پیروی کنید و از وکیل کمک بگیرید می‌توان از ریسک‌های خرید ملک بدون سند جلوگیری کرد.
سؤالات متداول
آیا خرید ملک بدون سند مشکل دارد؟
این امر هیچ ممنوعیت قانونی ندارد با این حال دارای خطراتی است که با مشاوره از افراد آگاه می‌توانید خطرات آن را به حداقل برسانید.
چگونه معامله ملک بدون سند را انجام دهیم؟
می‌توانید مبایعه نامه‌ای تنظیم کنید و از شهرداری استعلام‌های مربوطه راجع به سند و زمین را دریافت کنید و با امضای چند شاهد مزبور عمل خرید را به اتمام برسانید.
