در زندگی امروزی که افراد در فاصله ای بسیار نزدیک به هم زندگی می کنند و گاه در یک آپارتمان بیش از ده الی پانزده خانواده یا حتی تعداد بیشتری از خانواده ها ساکن هستند احتمال ایجاد مزاحمت ملکی بسیار زیاد می شود. البته مزاحمت ملکی با تصرف عدوانی و همچنین ممانعت از حق بسیار متفاوت است و تعریف خاص خود را دارد. پیش از تعریف مزاحمت ملکی و شرایط اثبات آن و همچنین نحوه تنظیم دادخواست رفع مزاحمت ملکی بهتر است این نکته را یادآوری کنیم که در پرونده های حقوقی با چنین موضوعاتی مهم ترین مرحله انتخاب وکیل ملکی است که بتواند پرونده را با نظم و سرعت بیشتری به نتیجه برساند.
تعریف مزاحمت ملکی
بر اساس تعاریفی که در قانون از مزاحمت ملکی ذکر شده است می توان گفت دعوی این نوع از مزاحمت زیرمجموعه دعاوی تصرف قرار می گیرد. مزاحمت ملکی به هرگونه عملی گفته می شود که امکان استفاده متصرف از ملک را محدود کند یا کاملا غیرممکن سازد. در قانون آیین دادرسی این موضوع به طور واضح تصریح شده است: ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوی مزاحمت نوعی از دعوی است که به واسطه آن متصرف مالی که غیرمنقول است درخواست می دهد تا مزاحمت فردی را که نسبت به تصرفات او ایجاد مزاحمت می کند رفع گردد. این مزاحمت به گونه ای است که مال از تصرف متصرف خارج نمی شود و تنها در استفاده از آن برای متصرف مزاحمت ایجاد می کند.
تنظیم دادخواست در دعوی رفع مزاحمت ملکی چگونه است؟
برای تنظیم دادخواست نیاز است مالک یا متصرف قانونی ملک همانند مستاجر، دادخواست خود را به همراه مدارک شناسایی خود به علاوه مدارکی که نشان دهنده مالکیت یا تصرف قانونی بر آن ملک هستند و همچنین ادله و شواهد مبنی بر مزاحمت ملکی را به یکی از دفاتر قضایی برده و ثبت کند و از آن طریق دادخواست به دادگاه ارسال گردد. هزینه های دادرسی نیز در همان دفاتر باید پرداخت شوند. دادگاهی که به این پرونده رسیدگی خواهد کرد در همان منطقه ای باید باشد که ملک در آن قرار دارد. اما نکته مهم آن است که پیش از ارسال دادخواست باید شرایط قانونی نشان دهنده مزاحمت ملکی برقرار باشد. در غیر این صورت به دادخواست رفع مزاحمت ملکی در دادگاه رسیدگی نخواهد شد.
شرایط اثبات مزاحمت ملکی
از لحاظ قانونی برای آن که دادخواست رفع مزاحمت ملکی مورد رسیدگی واقع شود نیاز است پنج شرط زیر برقرار باشد:
- سبق تصرف خواهان: این عبارت به این معناست که فرد شاکی پیش از آنکه مزاحمت ملکی آغاز شود مالک یا متصرف کننده ملک بوده است. البته باید به این نکته توجه کرد که ملک هم در پیش از شروع مزاحمت ملکی و هم در زمان وقوع مزاحمت می بایست در تصرف مالک یا متصرف قانونی قرار داشته باشد.
- مزاحمت باشد نه تصرف عدوانی: گاهی اوقات ملک به وسیله یک فرد تصرف عدوانی می شود یعنی به زور در اختیار گرفته شده و از آن استفاده می گردد. در تصرف عدوانی اختیار ملک از دست مالک یا متصرف قانونی آن خارج شده است. اما در مزاحمت، اختیار ملک همچنان در دست مالک یا متصرف قانونی آن باقی مانده اما در استفاده از آن اخلال ایجاد شده است.
- مزاحمت در حال وقوع باشد: اگر مزاحمتی در گذشته بارها انجام شده است و الان انجام نمی شود دیگر نمی توان از آن شکایت کرد. مزاحمتی هم که فقط یک بار انجام شده امکان شکایت ندارد. پس تنها زمانی می توان برای رفع مزاحمت ملکی دادخواست داد که مزاحمت در گذشته چند بار انجام شده و در هنگام تنظیم دادخواست نیز در حال اتفاق افتادن باشد.
- در گذشته مالک یا متصرف رضایت نداده باشند: گاه مزاحمت ملکی بر اثر اجازه ای است که در گذشته مالک یا متصرف قانونی ملک به فرد مزاحم داده اند اما امروز این مسئله موجب آزار آن هاست. در این حالت شرط دادخواست تامین نمی شود. در این موارد یک وکیل ملکی حرفه ای می تواند شواهدی بیابد تا این ایراد را رفع کند. پس یکی دیگر از شروط تنظیم دادخواست این است که مالک یا متصرف قانونی ملک رضایت نداشته باشند.
- مزاحمت ملکی برای ملک باشد نه شخص: گاه برخی از مزاحمت ها باعث آزار شخص مالک یا متصرف است و به ملک کاری ندارد در این صورت مسئله مزاحمت ملکی اینجا وجود نخواهد داشت و فرد باید از طریق دادخواست مزاحمت در دادگاه کیفری پرونده خود را پیگیری کند.
چرا حضور یک وکیل ملکی می تواند در موفقیت دادخواست رفع مزاحمت ملکی مفید باشد؟
پرونده های رفع مزاحمت ملکی در اکثر موارد در دسته پرونده های ساده قرار می گیرند اما گاه با ادعاهای فرد مزاحم شرایط قانونی پیچیده می شود و اینجاست که نقش وکیل ملکی برجسته می گردد. از این رو پیش از تنظیم و ارائه دادخواست به دفاتر قضایی بهتر است با یک وکیل ملکی متخصص مشاوره حقوقی داشته باشید.
سخن پایانی
قوانین متنوع و گاه متناقض ممکن است در پرونده های حقوقی مانع از رسیدن فرد به حق خود شوند. البته این مسئله با کمک گرفتن از یک وکیل پایه یک دادگستری می تواند تا حد زیادی رفع گردد. اما آنچه که فرد را بر آن می دارد تا بهترین وکیل ملکی را به کمک بطلبد این است که گاه سهل انگاری در انتخاب وکیل منجر به از دست رفتن دارایی های هنگفتی خواهد شد. از این رو اگر در پروژه های سرمایه گذاری، خرید و فروش املاک نیاز به مشاوره با وکلای متخصص در زمینه املاک و ثبت دارید می توانید با شماره ۰۹۱۹۲۳۲۹۷۸۷ با گروه وکلای دادورزان صلح و سازش در تماس باشید. همچنین اگر نیاز به مشاوره حضوری داشته باشید می توانید به آدرس: تهران، خیابان ولیعصر، قبل از میدان ونک، جنب پل همت، کوچه سیدالشهدا، پلاک ۴، واحد ۱ مراجعه نمایید.
