اگر شما فردی خود اشتغال هستید و کسب و کار خودتان را راه اندازی نموده اید به طور طبیعی با عبارت حق کسب و پیشه و واژه سرقفلی آشنا شده اید اما اگر درباره این مسائل با مشکل قانونی برخورد کرده اید به کجا باید مراجعه کنید؟ از چه کسی باید مشاوره بگیرید؟ مسائلی همچون سرقفلی در دسته مسائل حقوقی قرار می گیرند و در هنگام بروز مشکل، شما باید به یک وکیل ملکی مراجعه نمایید. اما پیش از آن، باید بدانید نظر قانون درباره سرقفلی چیست و شما به عنوان مالک یا مستاجر از چه حق و حقوقی برخوردارید.
شروط سرقفلی در قانون سال ۱۳۷۶
در قانون اساسی برای روابط مالک و و مستاجر قوانینی در نظر گرفته شده است. بخشی از این قوانین در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسیده اند و مجدد در سال ۱۳۷۶پس از بازبینی، قوانین جدیدی تصویب شده اند. طبق مواد ۶ تا ۱۱ از قانون تصویب شده در سال ۱۳۷۶سرقفلی با شروط زیر واگذار می شود:
ماده شماره ۶:
اگر یک مالک، ملک تجاری خودش را به فرد دیگری برای اجاره واگذار کند، می تواند برای آن ملک تجاری از مستاجر بخواهد مبلغی را با عنوان سرقفلی پرداخت نماید. اگر مستاجر در طول زمانی که برای اجاره ملک تعیین شده است بخواهد ملک را به مالک برگرداند یا به فرد ثالثی اجاره دهد می تواند بابت مبلغی که برای سرقفلی به مالک پرداخت کرده است از مالک یا مستاجر بعدی مبلغی را دریافت کند. اگر در هنگام عقد قرارداد اجاره در قرارداد ذکر شده باشد که مستاجر حق انتقال ملک به دیگری را ندارد اجاره دادن و دریافت سرقفلی از شخص ثالث برای مستاجر ممنوع است.
تبصره ۱:
اگر هنگامی که مالک، ملک خود را به مستاجر اجاره می دهد مبلغی بابت سرقفلی دریافت نکند؛ آنگاه اگر مستاجر ملک را به فرد ثالثی اجاره دهد و مبلغی بابت سرقفلی دریافت کند، پس از آنکه مدت زمان اجاره به پایان رسید شخص ثالث نمی تواند از مالک ملک درخواست پرداخت مبلغ سرقفلی را داشته باشد.
تبصره ۲:
اگر موجر سرقفلی را با روش صحیح شرعی به مستاجر خود منتقل کرده باشد؛ آنگاه مستاجر می تواند زمان تخلیه ملک، حق سرقفلی خود را با قیمت عادلانه روز محاسبه و درخواست نماید.
ماده شماره ۷:
اگر در هنگام نوشتن قرارداد اجاره این شرط گذاشته شود که مورد اجاره (عین مستاجره) تا زمانی که در اختیار مستاجر است مالک اجازه تخلیه و افزایش اجاره بها را ندارد و همچنین مالک تعهد کند هر سال مورد اجاره را به همان مبلغ به مستاجر اجاره دهد. در این حالت مستاجر با عنوان اسقاط حق خود می توان مبلغی را برای سرقفلی از مالک یا مستاجر بعدی دریافت کند.
ماده شماره ۸:
اگر هنگام نوشتن قرارداد اجاره این شرط گذاشته شود که مالک مورد اجاره (عین مستاجره) را به هیچ کس جز همان مستاجر اجاره ندهد و هر سال طبق اجاره متعارف و مشخص در عرف، مبلغ اجاره را تعیین کند؛ آنگاه مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود یا تخلیه محل با نام سرقفلی مبلغی را درخواست نماید.
ماده شماره ۹:
اگر مدت زمان اجاره ای که در قرارداد ذکر شده است به پایان رسیده باشد یا مستاجر تمامی حقوقی که در قرارداد ذکر شده را استیفا کند یا مبلغی برای سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد؛ زمانی که مورد اجاره را تخلیه می کند از لحاظ قانونی برای دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی حقی ندارد.
ماده شماره ۱۰:
اگر طبق ماده های قانونی ۶ تا ۹، گرفتن سرقفلی مجاز بوده باشد در صورت بروز مشکل قانونی و حقوقی طرفین باید برای رفع آن به دادگاه مراجعه نمایند.
ماده شماره ۱۱:
مکان هایی که در گذشته و قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده باشند از این قوانین مستثنی خواهند بود و طبق قوانین سال ۱۳۵۶ و قوانین قبل تر از آن مورد رسیدگی قرار خواهند گرفت.
چرا باید از یک وکیل ملکی برای پرونده های سرقفلی کمک گرفت؟
مسائل حقوقی و مالی مربوط به املاک معمولا پیچیدگی های خاص خود را دارند از این رو افراد پیش از بستن قرارداد باید بهترین وکیل ملکی ممکن را برای خود انتخاب کنند تا بتوانند به طور منصفانه و مطابق قانون، قراردادی را منعقد نمایند. مستاجر برای مبلغ سرقفلی با توجه به سال هایی که مورد اجاره (عین مستاجره) را در اختیار داشته و شرایط کسب و کارش و همچنین با توجه به عرف و طبق قرارداد خود با مالک، می تواند درخواست مبلغی بابت سرقفلی داشته باشد. اما این درخواست همیشه با موافقت مالک رو به رو نمی شود و درگیری های حقوقی از همین جا شکل می گیرند.
در برخی از موارد حق سرقفلی به مراتب از مبلغ اجاره نیز بیشتر می گردد که در این صورت این استیفای حق تنها از یک وکیل ملکی خبره بر می آید. گاهی اوقات مستاجر یا مالک فوت می کنند و بحث سرقفلی به ورثه منتقل می شود و اینجا نیز حضور یک وکیل سرقفلی می تواند نقش موثری در پیشبرد پرونده در دادگاه و استیفای حقوق افراد داشته باشد.
سخن پایانی
پرونده های ملکی در دادگاه های حقوقی مورد رسیدگی قرار می گیرند. از این رو جمع آوری مدارک و نحوه ارائه آن ها نقش بسیار مهمی در حکمی دارند که قاضی صادر می کند. شما برای پرونده های حقوقی خود در زمینه سرقفلی نیاز به یک وکیل ملکی باتجربه دارید که تخصصش پرونده های ملکی باشد. از این رو گروه وکلای دادورزان صلح و سازش به همراه تیمی از وکلای حرفه ای می توانند با مشاوره حقوقی تخصصی و پیگیری متعهدانه پرونده شما، در این مسیر دشوار همراهتان باشند. در صورت نیاز با شماره ۰۹۱۹۲۳۲۹۷۸۷ در تماس باشید.
برای مشاوره حضوری نیز می توانید به آدرس:
تهران، خیابان ولیعصر، قبل از میدان ونک، جنب پل همت، کوچه سیدالشهدا، پلاک ۴، واحد یک، دفتر وکالت دادورزان صلح و سازش مراجعه نمایید.
