وکیل ملکی

دعاوی ملکی مجموعه‌ای از دعاوی پیچیده و دشوار است که حل آن نیازمند مهارت و تخصص است. هر اشتباهی در مورد این دعاوی، ممکن است موجب از بین رفتن حق شخصی شود که در واقع صاحب حق است. قبل از پرداختن به مسائل حوزه ی املاک ابتدا باید بگوییم که منظور از وکیل ملکی فردی می باشد که علاوه بر داشتن اطلاعات و اگاهی نسبت به قوانین مختلف حقوقی ، فعالیت خود را صرفا در امور املاک و ملکی ، انجام می دهد و به نوعی در این زمینه تخصص دارد. یک وکیل خوب به خوبی می داند که در همه ی حوزه های حقوقی نمی تواند به نحو عالی عمل کند و تسلط یابد به همین سبب یک حوزه را انتخاب و در ان فعالیت حرفه ای خود را ادامه می دهد. وکیل ملکی با انتخاب و انجام پرونده های زیادی در این زمینه، توانسته به تسلط و اگاهی نسبتا کاملی در حوزه ی ملکی برسید. شاید سوال پیش اید که چرا می گوییم اگاهی نسبی به دست اورده؟ زیرا هر فرد تسلط کامل را بر هیچ موضوعی ندارد و مهم تر اینکه در حوزه ی حقوقی و قانونی ، قوانین به روز می شوند، هر پرونده مشکلات و مسائل خاص خود را دارد البته در اینجا منظور از نسبی حداقل تسلط  وکیل ملکی ۹۵٪ می باشد که ان پنج درصد را به نحوه ی روند پرونده و جریانات در طول پرونده و غیره اختصاص می دهیم. نسبت به ارزش املاک ، حق الوکاله ی وکیل ملکی بسیار کم و ناچیز است و بهتر است برای جلوگیری از هرگونه ضرر و نگرفتن رای منفی دادگاه در مسائل ملکی خود از وکیل پایه یک دادگستری فعال در این حوزه کمک بگیرید.

وکیل سرکار خانم فاطمه میر با دریافت پروانه پایه یک دادگستری از کانون وکلای دادگستری مرکز در شهر تهران با تجارب ارزشمند و موثر، صداقت و استمرار در پاسخگویی به سوالات، پرونده‌ها را پیگیری می‌نماید.
ایشان از ابتدا در تلاش بوده تا با هدف بهبود کیفیت امر وکالت و همراهی با موکل، مسیر دشوار پرونده‌ها را تا حد ممکن و توانایی موجود، هموار نماید که همین رفتار منحصر بفرد و جدیت در پیگیری پرونده‌ها، باعث گردیده که تا به امروز رضایت موکلین را همراه خود داشته باشند ‌و به عنوان یکی از بهترین وکلای گروه دادورزان صلح و سازش انتخاب گردند.

تخصص و مهارت ها :
مسلط به رویه محاکم استان تهران
وکالت تخصصی در دعاوی ملکی
وکالت در دعاوی با موضوعات : الزامات قرارداد های ملکی ، ابطال قرارداد و اسناد ،فسخ قرارداد ،سرقفلی ،تصرف عدوانی و خلع ید ،روابط موجر و مستاجر در املاک تجاری و مسکونی و دعاوی ثبتی
تنظیم قرارداد های حقوقی

 در این مقاله میخواهیم به حوزه ی حقوقی املاک بپردازیم زیرا که همان طور که می دانید بحث املاک بسیار وسیع است و مباحث زیادی برای بحث در ان وجود دارد، نکته ای دیگر که در مباحث ملکی باید در نظر گرفته شود این است که بسیاری از مشکلات در ظاهر مشمول یک قانون می شوند اما از نظر حقوقی و فردی که اگاه و مسلط به مسائل ملکی می باشد ، دارای دو بحث و دعوی متفاوت می باشند . به همین علت است که در مباحث ملکی وکیل ملکی بسیار مهم و تاثیر گذار می باشد. مسائل حقوقی را می توان به مثابه علم پزشکی دانست زیرا همان طور کهدر علم پزشکی حوزه های تخصصی زیادی برای بدن و سلامت انسان وجود دارد ، مباحث حقوقی و قانونی نیز دارای تخصص های زیادی برای سلامت جامعه و اجتماع را نیز دارا است. املاک ارز ارزش بالایی برخوردار هستند و قیمت بالای روزافزون ان یکی از دلایل مهم ارزشمندی ان است، تعداد قرادادها و معاملات ملکی بسیار زیاد است و هر فردی برای کار، زندگی، نیتز به املاک دارند و به نوعی تمامی افراد در حوزه های مختلف ملکی دست به انجام قراردادهای ملکی از جمله: رهن، اجاره، خرید ، فروش، حق کسب پیشه، سرقفلی و …. می زنند به همین علت اگاهی در این زمینه ها برای جلوگیری از هرگونه مشکل حقوقی ، لازم و ضروری است حال ان که تمام افراد به قوانین ملکی جاریه تسلط و اگاهی ندارند ، به همین علت باید از فردی اگاه و متخصص در حوزه ی املاک که همان وکیل ملکی می باشد ، کمک بگیرد. در دعاوی ملکی ، چگونگی طرح دعوی نیز بسیار مهم است زیرا ممکن است با طرح اشتباه دعوی ، دعوی شما رد شوند و هزینه و زمان تان از دست برود و یا در بسیاری از موارد که شاهد بوده ایم فرد با حق دار پنداشتن خود و این که به تنهایی می تواند پرونده ی خود را پیش ببرد و حق خود را بستاند از مراجعه به وکیل سر باز زده است اما به دلیل عدم اگاهی نسلت به قوانین ملکی و روند اداری قضایی در پرونده با شکست مواجه شده است و سرمایه ی خود را از دست داده است.

واگذاری مسائل ملکی به یک وکیل مجرب ملکی

واگذاری این مسائل به یک وکیل مجرب ملکی، سبب می‌شود صاحب ملک خودش را درگیر موضوعات مربوط به دادگاه‌ها و امور مربوط به این دعاوی نکند. مالک با استفاده از دانش و اطلاعات وکیل دادگستری، حق خود را دریافت می‌کند. زمانی ‌که مردم در مورد املاک خود، با مشکلاتی مواجه می‌شوند، به‌ دنبال بهترین وکیل هستند. این وکیل با استفاده از تجربه خود، این موضوع را به نفع موکل خود به اتمام می‌ساند. بهترین وکیل ملکی با توجه به تجربه و تخصصی که در پرونده‌های مربوط به املاک دارد، برای احقاق حق موکل خود، تلاش می‌کند.

وظایف وکیل ملکی در دعاوی ملکی

دعاوی ملکی مجموعه‌ای از دعاوی پیچیده و دشوار است که حل آن نیازمند مهارت و تخصص است. هر اشتباهی در مورد این دعاوی، ممکن است موجب از بین رفتن حقوق اشخاص محق شود. یک وکیل خوب می‌تواند با استفاده از تجربه‌ای که در زمینه دعاوی ملکی دارد، نتیجه دعوا را به نفع موکل خود تغییر دهد. دعاوی ملکی دامنه بسیار گسترده‌ای دارد.

اثبات مالکیت

مالکیت حقی است که اشخاص نسبت ‌به اموال و دارایی‌های خود دارند. حق مالکیت موجب می‌شود که مالک، هر تصرفی که بخواهد در اموال خود داشته باشد. هیچ‌کس نمی‌تواند مانع برخورداری مالک از اموال او شود. دعاوی مربوط به اثبات مالکیت از دعاوی بسیار مهم و تخصصی است. برای اثبات مالکیت یک شخص، لازم است که سابقه تصرف او بررسی شود. در دعاوی اثبات مالکیت، شخصی که بر ملک تصرف دارد، مالک محسوب می‌شود مگر اینکه بتواند با استفاده از دلایل و مدارک معتبر مالکیت خود را اثبات کند. بنابراین شخصی که بر خلاف این‌ موضوع، ادعای مالکیت دارد، باید بتواند مالکیت خود را ثابت کند.

خلع‌ ید

ید در زبان حقوقی به ‌معنای تصرف است. زمانی ‌که شخصی ملکی را به‌ ناحق و به‌ صورت غیرقانونی در تصرف دارد، مالک می‌تواند برای پس گرفتن این ملک اقدام کند. مالک می‌تواند پیگیری پرونده خود را به وکیل خوب بسپارد. یک وکیل خلع ید با مهارت و تجربه‌ای که در زمینه خلع ‌ید کسب کرده‌ است، برای احقاق حق موکل خود، تلاش می‌کند. البته خلع ‌ید فقط مختص اموال غیرمنقول نیست و در مورد اموال منقول هم امکان پذیر است. دعوای خلع ‌ید معمولاً در زمانی مطرح می‌شود که شخصی به ‌صورت غاصبانه ملکی را تصرف کند. این ‌موضوع به معنی آن است که شخصی غیر از مالک، ملکی را در تصرف دارد و مانع تصرف و استفاده مالک از آن شده‌ است.

دعوی خلع ید زمانی رخ می دهد که فردی غیر از مالک اصلی ملک را تصاحب کند و فردی که سند ثبتی و قانونی دارد میتواند در دادگاه ، دعوی خلع ید را به جریان بیندازد. توجه کنید که در دعوی خلع ید حتماً باید مدعی مالکیت دارای سند ثبتی رسمی و قانونی باشد در غیر صورت و با داشتن هرگونه قرارداد غیر رسمی نمی تواند ادعای خود را در دعوی خلع ید اثبات نماید و اگر در این صورت فرد تصاحب کننده ملک بتواند به دادگاه مالکیت خود را اثبات کند که در این صورت می‌توان از استشهاد نامه و یا دیگر قراردادهای غیر رسمی استفاده کند، می تواند رای دادگاه را به نفع خود اخذ کند.

یکی از نکات قابل توجه و حائز اهمیت این است که بحث دعاوی خلع ید بسیار پیچیده و سخت میباشد که برای انجام این گونه دعاوی بهتر است از یک وکیل ملکی خبره و حاذق استفاده کنیم و وکیل خوب با توجه به سوابق کاری و موفق خود می‌تواند در پیشبرد پرونده شما بسیار موثر باشد.

تفاوت دعوی خلع ید با تصرف عدوانی چیست؟

همان طور که قبلا گفتیم در مباحث ملکی شباهت زیادی در بین دعوی ملکی مختلف وجود دارد یکی از این شباهت‌ها دعوی خلع ید با تصرف عدوانی است، حال برای مشخص نمودن تفاوت بین این دو، ابتدا به تعریف هرکدام می‌پردازیم . دعوی خلع ید زمانی ایجاد می شود که فرد ملکی را تصرف نموده و فردی دیگر با داشتن سند رسمی و قانونی و ثبتی در دادگاه ، مالکیت خود را اثبات میکند.

دعوی تصرف عدوانی زمانی رخ می دهد که فردی با اثبات این موضوع که زمانی ملک مورد نظر در تصرف او بوده و بعد بدون اختیار او ملک از تصرف او خارج شده و به تصرف فرد دیگری در آمده است. یکی از مهم ترین تفاوت های خلع ید با تصرف عدوانی این است که در خلع ید داشتن سند ثبتی رسمی برای ادعای مالکیت لازم است اما در تصرف عدوانی تنها اثبات در تصرف بودن مقطعی ملک نیز کافی می باشد.

به علت همین شباهت های زیاد و تفاوت های جزئی که البته از نظر قانونی بسیار مهم و اساسی هستند ، توصیه می شود که در مواجه با مشکلات ملکی حتما از یک وکیل ملکی خوب و حاذق راهنمایی و مشورت لازم را دریافت کنید.

خلع ‌ید مال مشاع

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن شریک هستند. مالکیت مشاعی سبب می‌شود که همه شرکا در تمام ذرات مال شریک باشند. گاهی ممکن است شخصی مال غیرمنقولی را با دیگران شریک باشد. به این مال، مال مشاع گفته می‌شود. یعنی چند نفر با هم خانه‌ای را ملکی را خریداری می‌کنند و به میزان مساوی در آن حق مالکیت دارند. ممکن است یکی از شرکا بدون در نظر گرفتن حق سایرین این خانه را تصرف کند و بدون اجازه شرکای دیگر، در این خانه سکونت کند. در این حالت سایر شرکا می‌توانند علیه او دعوای خلع ‌ید را مطرح کنند. البته این موضوع خلع ید و مطرح کردن خواسته در دادگاه، ممکن است برای اشخاص زمان‌بر باشد. حتی ممکن است به دلیل عدم مهارت آن‌ها حقشان ضایع شود. در این شرایط استفاده از راهنمایی وکیل ملکی، می‌تواند راه‌گشا باشد.

به این صورت که وکیل ملکی به وکالت از طرف شرکاء در دادگاه حاضر می‌شود و دعوای خلع‌ ید را پیگیری می‌کند. در مورد خلع‌ ید یک رأی وحدت رویه مشهور و بسیار مهم وجود دارد که موجب آن ابتدا باید مالکیت مدعی اثبات شود و بعد به دعوای خلع‌ ید رسیدگی می‌شود. رای وحدت رویه شماره 671 خلع‌ ید از اموال غیرمنقول را فرع بر مالکیت می‌داند. یعنی ابتدا باید مالکیت شخص برای دادگاه محرز شود، سپس مالک می‌تواند دعوای خلع ‌ید را مطرح کند.

نحوه ی مطالبه ی اجور معوقه ملک مسکونی

قبل از پرداختن به نحوه ی مطالبه ی معوقه اجاره بها باید به این نکته توجه کنید که با شیوع این ویروس بسیاری از کسب و کارها و مشاغل دچار بحران اقتصادی شده اند و زندگی را برای مردم بسیار سخت کرده است، ممکن است فرد مستاجر ملک مسکونی و یا مستاجر تجاری توانایی پرداخت اجاره را در زمان های مقرر شده نداشته باشد و یا به مدتی زمان احتیاج داشته باشد ، مشکلات اقتصادی و بحران های جامعه برای تمامی مشکلاتی را در بر داشته است که درک مالکان و افراد جامعه را نسبت به حال یکدیگر طلب می کند.

 با فرض رعایت تمامی مراعات ها و نکات ذکر شده اگر مستاجر بر پرداخت نکردن اجاره بها اصرار کند ، موجر میتواند با تنظیم دادخواست حقوقی از طریق مراجع ذیصلاح قضایی مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بها نماید که پس از صدور رای و انجام مراحل اجرایی ، قابلیت وصول را دارد.

طبق قانون اجاره بها از سوی مستاجر باید طبق شرایط درج شده در قرارداد رسمی و قانونی ما بین موجر و مستاجر به مالک ملک پرداخت شود و در غیر این صورت مالک میتواند از طریق مراجع قضایی از مستاجر شکایت کند و نسبت به دریافت معوقه ی اجاره بها اقدام کند اما باز هم اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند این بار با طی مراحلی دیگر به کمک یک وکیل ملکی خوب ، مالک میتواند حکم فسخ قرارداد و تخلیه ی ملک خود را بگیرد اما از زمان شیوع ویروس کرونا این درخواست یعنی مطالبه ی سریع اجاره بها و درخواست فسخ قرارداد امکان پذیر نیست زیرا که وضع معیشتی مردم دچار بحران شده است و قاضی و دادگاه هم این مسائل را در نظر می گیرند و نسبت به ان حکم صادر می شود.

مطالبه ی اجاره بها بسته به مبلغ درخواست میتواند از طریق شورای حل اختلاف محلی که ملک در ان قرار دارد و یا دادگاه حقوقی پیگیری شود. اگر اجاره بها تا سقف مبلغ 200 میلیون ریال باشد میتوان از طریق شورای حل اختلاف مطالبه شود و در صورتی که مبلغ بالاتر از این مقدار باشد باید به دادگاه عمومی محل وجود ملک ، مراجعه شود.

در کارها و پرونده های ملکی خود از وکیل متخصص در حوزه ی ملک راهنمایی و مشورت لازم را دریافت کنید.

تحویل مبیع

مبیع به معنی مالی است که در قرارداد بیع مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد. زمانی ‌که عقد بیع یا همان خرید و فروش بین دو طرف واقع می‌شود، لازم است که به تعهدات لازم است که طرفین به تعهدات و شروط قرارداد عمل کنند. در عقد بیع فروشنده مال یا ملکی را در ازای دریافت مبلغی به ‌طرف مقابل که خریدار است، تسلیم می‌کند. در قراردادهای خرید املاک، ملکی که مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد، مبیع است. یعنی لازم است که در همان زمان مقرری که در قرارداد تعیین ‌شده است، فروشنده این ملک را به خریدار تسلیم کند. گاهی ممکن است فروشنده مبلغ تعیین ‌شده را از خریدار دریافت کند، اما ملک را به او تحویل ندهد.

در مورد تحویل مبیع اخیراً یک رأی وحدت رویه صادر شده‌ است. در رأی وحدت رویه شماره 810 درباره شروط ضمن عقد بیع بحث شده‌ است. اگر خریدار اقساط مبلغ قرارداد را پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند مبیع را پس بگیرد و قرارداد را فسخ کند. در صورتی ‌که مبیع به شخص دیگری فروخته ‌شده باشد، باید پس گرفته شود و به فروشنده تحویل داده شود. در این‌ صورت حتی اگر مالک جدید از این موضوع بی ‌اطلاع باشد، مالکیت فروشنده بی‌اثر نخواهد شد و از بین نمی‌رود. به دلیل جزئیاتی که در مورد تحویل مبیع وجود دارد، خریدار می‌تواند با کمک وکیل ملکی مال موضوع قرارداد را از فروشنده بگیرد.

وجه التزام قرار داد

زمانی‌که طرفین، قراردادی را منعقد می‌کنند، یک مبلغی را تعیین می‌کنند تا اگر هر کدام از آن‌ها به تعهد خود عمل نکرد، این مبلغ را به‌ عنوان جریمه به‌ طرف مقابل بپردازد. در واقع وجه التزام به معنی خسارت از پیش ‌تعیین ‌شده، یک قرارداد است. بنابراین وجه التزام توافقی است که قبل‌ از این‌ که شخص از قراردادش خسارتی ببیند، تعیین می‌شود این وجه التزام گاهی در قرارداد اصلی ثبت می‌شود و گاهی هم در یک قرارداد جداگانه تعیین می‌شود. در مورد خریدوفروش اموال غیرمنقول هم معمولاً وجه التزام معین می‌شود. یعنی خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق می‌کنند که اگر فروشنده سند رسمی را در زمان مقرر به خریدار منتقل نکند، برای هر روز تاخیر مبلغی را به او بپردازد. از طرفی ممکن است با یکدیگر توافق کنند که اگر خریدار اقساط مبلغ قرارداد را به صورت مرتب به فروشنده پرداخت نکند، فروشنده وجه التزام این قرارداد را از او دریافت کند. دعاوی وجه التزام زمانی مطرح می‌شود که شخصی از انجام تعهدی که به‌ موجب قرارداد داده‌ است، خودداری کند و این مبلغ را به‌ طرف مقابل ندهد. در این ‌صورت این شخص می‌تواند با وکالت دادن به وکیل ملکی، این حق خود را دریافت کند.

در زمینه وجه التزام رأی وحدت رویه شماره 805 صادر شده است. در صورتی‌ که میزان وجه التزام، مبلغی بیش‌ از شاخص قیمت‌های رسمی (نرخ تورم) باشد، چنانچه مغایرتی با قوانین و مقررات نداشته باشد، معتبر است. این‌ موضوع برای آن است که اگر دو طرف مبلغی بالاتر از نرخ تورم هم تعیین کنند، در صورتی ‌که مخالف قوانین نباشد، اشکالی به آن وارد نیست.

رفع تصرف

یکی از شایعترین دعاوی، دعوای تصرف در ملک می باشد که با توجه به شرایط و نحوه متصرف می تواند جنبه کیفری (جرم) یا حقوقی داشته باشد. دعاوی رفع تصرف عدوانی مطرح می‌شود که شخصی قبلاً ملکی را به ‌صورت قانونی در تصرف داشته است و اکنون این ملک به ‌طور غیرقانونی در تصرف شخص دیگری است. به همین منظور این شخص برای رفع تصرف متصرف از ملک، با کمک گرفتن از وکیل تصرف عدوانی اقدام می‌کند. در این‌ مورد نیازی به اثبات مالکیت نیست. همین ‌که شخصی بتواند ثابت کند که این ملک قبلاً در تصرف او بوده‌ است، کفایت می‌کند. دعاوی رفع تصرف عدوانی به دلیل شباهت‌هایی که به دستور تخلیه و حکم تخلیه و خلع ید دارد، معمولاً اشتباه گرفته می‌شود.

بطلان معامله

گاهی ممکن است دو نفر با یکدیگر معامله‌ای را منعقد کنند، ولی به دلایلی این معامله باطل شود. در شرایطی ممکن است که یک معامله باطل شود. ما در این‌جا به ‌اختصار دو مورد از آن‌ها را بیان می‌کنیم. بعضی مواقع ممکن است طرفین نوع عقد را به‌ صورت اشتباه متوجه شوند. به‌ عنوان مثال: یکی از طرفین عقد قصد دارد، ملکی را بفروشد و طرف دیگر قصد دارد این ملک را اجاره کند. این موضوع یکی از دلایل بطلان عقد است.

در مواقعی هم ممکن است شخصی قصد فروش خانه خود را دارد و طرف مقابل قصد خرید یک زمین را دارد. این‌ مورد هم یکی از دلایل بطلان عقد است. زیرا در مورد مال مورد معامله اشتباهی رخ داده‌ است. این موارد نمونه‌هایی از اشتباهاتی هستند که موجب بطلان عقد می‌شود. شخصی که قصد دارد موضوع بطلان عقد را در دادگاه مطرح کند، باید تخصص لازم در این زمینه را داشته باشد، در صورتی که این شخص در  این‌ مورد تخصصی نداشته باشد، ممکن است با وجود محق بودن، نتواند حق خود را بگیرد.

رای وحدت رویه شماره733 یکی از حالت‌های بطلان معامله را بیان می‌کند. به‌ موجب این رای؛ زمانی ‌که مال مورد معامله، مستحق للغیر درآید، یعنی متعلق به شخص دیگری غیر از طرفین قرارداد شود، فروشنده ضامن است و باید مبلغ قرارداد را به خریدار بپردازد. در صورتی‌ که ارزش معامله کاهش ‌یافته است، باید غرامات آن را نیز بپردازد.

نقش وکیل ملکی خوب در دستور تخلیه

گاهی ممکن است شخصی مالی را اجاره کرده باشد و پس ‌از پایان مدت اجاره، آن را تخلیه نکرده باشد. این موضوع موجب می‌شود که موجر علیه او دستور تخلیه بگیرد. در واقع دعوای دستور تخلیه در مورد شخصی است که ملکی را با توافق و رضایت از مالک گرفته باشد و بعد از گذشت مدت مقرر آن را تخلیه نکند. در دعوای دستور تخلیه، تصرف شخص متصرف با رضایت مالک شروع شده‌ است. این دعوا در مورد عقد اجاره بیشترین کاربرد را دارد. مستاجری که بعد از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند علیه او دستور تخلیه بگیرد. البته اخذ دستور تخلیه به شرایطی نیاز دارد که لازم است یک وکیل پایه یک دادگستری به این دعوا وارد شود تا با استفاده از تجربه خود بتواند این ‌موضوع را در دادگاه یا شورای حل اختلاف مطرح کند.

با توجه به مشکلات اقتصادی و افزایش روزافزون قیمت املاک و همچنین قیمت اجاره و رهن املاک چه در ملک های مسکونی و چه تجاری، هر روزه شاهد افزایش دعاوی ملکی ما بین موجر و مستاجر هستیم. از ان جا که بسیاری از افراد توانایی رهن و اجاره ی ملک جدید را ندارند حتی پس از پایان زمان قرارداد ، همچنان مایل به تخلیه ی ملک نمی باشند البته نباید فراموش کرد که عده ای به منظور سوءاستفاده و به عمد از تخلیه ی ملک سر باز می زنند. در این صورت موجر می تواند با مراجعه به یک وکیل ملکی  خوب با کمک وی، به شورای حل اختلاف محلی که ملک در آن واقع است، مراجعه کند و دستور تخلیه را به بگیرد . توجه کنید تنها در صورتی  از لحاظ قانونی امکان پیگیری گیری و مراجعه در شورای حل اختلاف برای اخذ دستور تخلیه وجود دارد که شما قرارداد رسمی و قانونی داشته باشید.

قبول وکالت پرونده های دعاوی ملکی با بهترین وکیل ملکی

در این مطلب سعی داشتیم، شما را با وظایف یک وکیل ملکی خوب آشنا کنیم و ویژگی‌هایی که یک وکیل متخصص باید داشته باشد را برای شما شرح دادیم. حضور یک وکیل خوب موجب می‌شود، روند دادرسی با سرعت و دقت بیشتری طی شود. همچنین این وکیل با آگاهی و دانش خود باعث می‌شود که حق موکلش احیا شود. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم در مورد تمام دعاوی ملکی برای کسب نتیجه‌ رضایت‌بخش این ‌موضوع را به وکیل پایه یک دادگستری بسپارید. سپس با اطمینان و خاطری آسوده حق خود را از شخصی که آن را نادیده گرفته ‌است دریافت کنید. همچنین جهت ارتباطی آسان با وکیل ملکی  و آشنایی بیشتر  از طریق اینستاگرام با ما در ارتباط باشید.

دعاوی ملکی از گذشته‌های دور در بین مردم وجود داشته است. مردم برای بهره‌مندی از املاک خود، گاهی با همسایه‌ها یا افرادی که مانع استفاده‌ تمام‌وکمال آن‌ها از این حق مالکیت می‌شدند، به مشکلاتی برخورد می‌کردند. این مشکلات  گاهی مقدمه جرم‌های دیگری مانند: نزاع، ضرب وشتم و قتل و سایر جرائم مانند آن می‌شد. در سال‌های اخیر به ‌جهت پیشرفت تکنولوژی و افزایش سطح آگاهی مردم نسبت ‌به حقوق خود، دعاوی مربوط به املاک، در دادگاه‌ها پیگیری می‌شود. یعنی مردم به نسبت سال‌های گذشته بیشتر به وکیل ملکی و ثبتی مراجعه می‌کنند.

مالک با استفاده از دانش و اطلاعات وکیل ملکی، حق خود را دریافت می‌کند. زمانی ‌که مردم در مورد املاک خود، با مشکلاتی مواجه می‌شوند، برای احقاق حق موکل خود، تلاش می‌کند. دعاوی مربوط به املاک  ممکن است در دو حوزه حقوقی و کیفری مطرح شوند. یعنی بعضی از این دعاوی هم در دادگاه حقوقی و هم در دادگاه کیفری قابل پیگیری هستند.

وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی

قبل از هر چیزی باید بگوییم که دعاوی سر قفلی اصولاً مابین تاجران و کسبه ها و مالکان ملک تجاری پیش می آید . در ابتدا به تعریف سرقفلی می پردازیم. سرقفلی به معنای پرداخت مبلغ زیادی در ابتدا یا انتهای زمان عقد قرارداد ما بین مالک ملک تجاری و یا تاجران است که باید توسط مستاجر به مالک پرداخت شود . یکی از اساسی ترین تفاوت های این مبلغ با ودیعه یا پیش پرداخت این است که مبلغ پرداختی در معاملات سرقفلی در ابتدای قرارداد انقدر زیاد است که گاها تا چهار پنجم مبلغ ارزش ملک می باشد ، این مبلغ آنقدر زیاد است که ضمن درخواست سرقفلی مبلغ اجاره تا حد زیادی کاهش می یابد و حتی گاهی به مبلغ بسیار ناچیزی می‌رسد.

دعاوی سرقفلی علاوه بر پیچیدگی و دشواری پرونده مدت زمان زیادی را به خود اختصاص می دهند که این امر خود سبب می‌شود شما ملزوم به داشتن یک وکیل ملکی متخصص در زمینه ی سرقفلی شوید.

به سبب اهمیت بالای این موضوع اگر در انتخاب وکیل سرقفلی خود دقت لازم را نکنید ممکن است در اینده و مراحل بعدی پرونده به مشکلات جدی ای برخورد کنید.

وکیل ملکی چه کمکی به حل دعاوی ملکی می‌کند؟

دعاوی ملکی مجموعه‌ای از دعاوی پیچیده و دشوار است که حل آن نیازمند مهارت و تخصص است. هر اشتباهی در مورد این دعاوی، ممکن است موجب از بین رفتن حق شخصی شود که در واقع صاحب حق است.

• وکیل ملکی و اثبات مالکیت

مالکیت حقی است که اشخاص نسبت ‌به اموال و دارایی‌های خود دارند. حق مالکیت موجب می‌شود که مالک، هر تصرفی که بخواهد در اموال خود داشته باشد. هیچ‌کس نمی‌تواند مانع برخورداری مالک از اموال او شود. دعاوی مربوط به اثبات مالکیت از دعاوی بسیار مهم و تخصصی است. برای اثبات مالکیت یک شخص، لازم است که سابقه تصرف او بررسی شود. در دعوای اثبات مالکیت، شخصی که بر ملک تصرف دارد، مالک محسوب می‌شود مگر اینکه بتواند با استفاده از دلایل و مدارک معتبر مالکیت خود را اثبات کند. بنابراین شخصی که بر خلاف این‌ موضوع، ادعای مالکیت دارد، باید بتواند مالکیت خود را ثابت کند.

به ‌عنوان مثال: شخصی بیست سال در یک خانه سکونت دارد، ولی سند رسمی آن را ندارد. این شخص به دلیل قاعده ید، که ملک را متعلق به شخصی می‌داند که در تصرف اوست، مالک شناخته می‌شود. اما شخصی مدعی می‌شود که این متصرف به ‌صورت ناروا و غیرقانونی در ملک او تصرف دارد و این ملک متعلق به او نیست. در این حالت هر دو طرف می‌توانند برای دفاع از حق خود، از راهنمایی و مشاوره وکیل ملکی استفاده کنند. با ورود بهترین وکیل ملکی به جریان این پرونده، سرعت‌عمل بیشتر می‌شود و روند دادرسی به شیوه تخصصی و با ارائه دلایل و مدارک معتبر صورت می‌گیرد.

• وکیل ملکی و خلع‌ ید

ید در زبان حقوقی به ‌معنای تصرف است. زمانی ‌که شخصی ملکی را به‌ ناحق و به‌ صورت غیرقانونی در تصرف دارد، مالک می‌تواند برای پس گرفتن این ملک اقدام کند. مالک می‌تواند پیگیری پرونده خود را به وکیل ملکی بسپارد.

دعوای خلع ‌ید معمولاً در زمانی مطرح می‌شود که شخصی به ‌صورت غاصبانه ملکی را تصرف کند. این ‌موضوع به معنی آن است که شخصی غیر از مالک، ملکی را در تصرف دارد و مانع تصرف و استفاده مالک از آن شده‌ است.

• وکیل ملکی و خلع ‌ید مال مشاع

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن شریک هستند. مالکیت مشاعی سبب می‌شود که همه شرکا در تمام ذرات مال شریک باشند. گاهی ممکن است شخصی مال غیرمنقولی را با دیگران شریک باشد. به این مال، مال مشاع گفته می‌شود. یعنی چند نفر با هم خانه‌ای را ملکی را خریداری می‌کنند و به میزان مساوی در آن حق مالکیت دارند. ممکن است یکی از شرکا بدون در نظر گرفتن حق سایرین این خانه را تصرف کند و بدون اجازه شرکای دیگر، در این خانه سکونت کند. در این حالت سایر شرکا می‌توانند علیه او دعوای خلع ‌ید را مطرح کنند. البته این موضوع خلع ید و مطرح کردن خواسته در دادگاه، ممکن است برای اشخاص زمان‌بر باشد. حتی ممکن است به دلیل عدم مهارت آن‌ها حقشان ضایع شود. در این شرایط استفاده از راهنمایی وکیل ملکی، می‌تواند راه‌گشا باشد.

در مورد خلع‌ ید یک رأی وحدت رویه مشهور و بسیار مهم وجود دارد که موجب آن ابتدا باید مالکیت مدعی اثبات شود و بعد به دعوای خلع‌ ید رسیدگی می‌شود. رای وحدت رویه شماره 671 خلع‌ ید از اموال غیرمنقول را فرع بر مالکیت می‌داند. یعنی ابتدا باید مالکیت شخص برای دادگاه محرز شود، سپس مالک می‌تواند دعوای خلع ‌ید را مطرح کند.

این پیچیدگی و دشواری عبارات و مراحل دادرسی خلع‌ ید یکی دیگر از دلایل برای اثبات ضرورت حضور وکیل ملکی در موضوع خلع ید است. زیرا وکیل ملکی بسیاری از پرونده‌های مشابه را بررسی کرده‌ است. ولی موکل او فقط یک ‌بار برای خلع ‌ید اقدام کرده‌ است و در زمینه مسائل حقوقی و راهکارهای اثبات مالکیت بی‌اطلاع است.

• وکیل ملکی و تحویل مبیع

مبیع به معنی مالی است که در قرارداد بیع مورد خریدوفروش قرار می‌گیرد. زمانی ‌که عقد بیع یا همان خریدوفروش بین دو طرف واقع می‌شود، لازم است که به تعهدات لازم است که طرفین به تعهدات و شروط قرارداد عمل کنند. در عقد بیع فروشنده مال یا ملکی را در ازای دریافت مبلغی به ‌طرف مقابل که خریدار است، تسلیم می‌کند. در قراردادهای خرید املاک، ملکی که مورد خریدوفروش قرار می‌گیرد، مبیع است. یعنی لازم است که در همان زمان مقرری که در قرارداد تعیین ‌شده است، فروشنده این ملک را به خریدار تسلیم کند. گاهی ممکن است فروشنده مبلغ تعیین ‌شده را از خریدار دریافت کند، اما ملک را به او تحویل ندهد. در این‌ صورت خریدار می‌تواند با کمک وکیل ملکی مال موضوع قرارداد را از فروشنده بگیرد. مثلاً: شخصی یک خانه را خریداری می‌کند و مبلغ قرارداد را به فروشنده تحویل می‌دهد. اما فروشنده خانه را به خریدار تحویل نمی‌دهد. در این‌ صورت خریدار می‌تواند به وکیل ملکی وکالت دهد تا علیه فروشنده طرح دعوا کند. در این دعوا ابتدا باید مالکیت خریدار اثبات شود، یعنی او باید با کمک وکیل ملکی ثابت کند، که این خانه را از فروشنده خریده‌ است. در این‌ صورت به خواسته او رسیدگی می‌شود. وکیل در جریان رسیدگی به این دعوا علیه فروشنده، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را هم مطرح می‌کند. به‌ موجب این دعوا فروشنده موظف می‌شود که سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل کند. خریدار می‌تواند با وکالت دادن به وکیل ملکی خوب ، در جلسات دادرسی حضور شرکت نکند و وکیل ملکی این موضوعات را برای او به‌ طور کامل پیگیری کند.

در مورد تحویل مبیع اخیراً یک رأی وحدت رویه صادر شده‌ است. در رأی وحدت رویه شماره 810 درباره شروط ضمن عقد بیع بحث شده‌ است. اگر خریدار اقساط مبلغ قرارداد را پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند مبیع را پس بگیرد و قرارداد را فسخ کند. در صورتی ‌که مبیع به شخص دیگری فروخته ‌شده باشد، باید پس گرفته شود و به فروشنده تحویل داده شود. در این‌ صورت حتی اگر مالک جدید از این موضوع بی ‌اطلاع باشد، مالکیت فروشنده بی‌اثر نخواهد شد و از بین نمی‌رود. به دلیل جزئیاتی که در مورد تحویل مبیع وجود دارد، باید توسط یک وکیل ملکی بررسی شود.

• وکلای ملکی و وجه التزام قرار داد

زمانی‌که طرفین، قراردادی را منعقد می‌کنند، یک مبلغی را تعیین می‌کنند تا اگر هر کدام از آن‌ها به تعهد خود عمل نکرد، این مبلغ را به‌ عنوان جریمه به‌ طرف مقابل بپردازد. در واقع وجه التزام به معنی خسارت از پیش ‌تعیین ‌شده، یک قرارداد است. بنابراین وجه التزام توافقی است که قبل‌ از این‌ که شخص از قراردادش خسارتی ببیند، تعیین می‌شود این وجه التزام گاهی در قرارداد اصلی ثبت می‌شود و گاهی هم در یک قرارداد جداگانه تعیین می‌شود. در مورد خریدوفروش اموال غیرمنقول هم معمولاً وجه التزام معین می‌شود. یعنی خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق می‌کنند که اگر فروشنده سند رسمی را در زمان مقرر به خریدار منتقل نکند، برای هر روز تاخیر مبلغی را به او بپردازد. از طرفی ممکن است با یکدیگر توافق کنند که اگر خریدار اقساط مبلغ قرارداد را به صورت مرتب به فروشنده پرداخت نکند، فروشنده وجه التزام این قرارداد را از او دریافت کند. دعوای وجه التزام زمانی مطرح می‌شود که شخصی از انجام تعهدی که به‌ موجب قرارداد داده‌ است، خودداری کند و این مبلغ را به‌ طرف مقابل ندهد.

در زمینه وجه التزام رأی وحدت رویه شماره 805 صادر شده است. در صورتی‌ که میزان وجه التزام، مبلغی بیش‌ از شاخص قیمت‌های رسمی (نرخ تورم) باشد، چنانچه مغایرتی با قوانین و مقررات نداشته باشد، معتبر است. این‌ موضوع برای آن است که اگر دو طرف مبلغی بالاتر از نرخ تورم هم تعیین کنند، در صورتی ‌که مخالف قوانین نباشد، اشکالی به آن وارد نیست.

• وکیل ملکی و رفع تصرف

دعوای رفع تصرف زمانی مطرح می‌شود که شخصی قبلاً ملکی را به ‌صورت قانونی در تصرف داشته است و اکنون این ملک به ‌طور غیرقانونی در تصرف شخص دیگری است. به همین منظور این شخص برای رفع تصرف متصرف از ملک، اقدام می‌کند. در این‌ مورد نیازی به اثبات مالکیت نیست. همین ‌که شخصی بتواند ثابت کند که این ملک قبلاً در تصرف او بوده‌ است، کفایت می‌کند. دعوای رفع تصرف عدوانی به دلیل شباهت‌هایی که به دستور تخلیه و حکم تخلیه و خلع ید دارد، معمولاً اشتباه گرفته می‌شود. به‌ همین سبب پیشنهاد می‌شود برای جلوگیری از این اشتباهات، دعاوی خود را به وکیل ملکی بسپارید.

• وکلای ملکی و بطلان معامله

گاهی ممکن است دو نفر با یکدیگر معامله‌ای را منعقد کنند، ولی به دلایلی این معامله باطل شود. در شرایطی ممکن است که یک معامله باطل شود. ما در این‌جا به ‌اختصار دو مورد از آن‌ها را بیان می‌کنیم. بعضی مواقع ممکن است طرفین نوع عقد را به‌ صورت اشتباه متوجه شوند. به‌ عنوان مثال: یکی از طرفین عقد قصد دارد، ملکی را بفروشد و طرف دیگر قصد دارد این ملک را اجاره کند. این موضوع یکی از دلایل بطلان عقد است.

در مواقعی هم ممکن است شخصی قصد فروش خانه خود را دارد و طرف مقابل قصد خرید یک زمین را دارد. این‌ مورد هم یکی از دلایل بطلان عقد است. زیرا در مورد مال مورد معامله اشتباهی رخ داده‌ است. این موارد نمونه‌هایی از اشتباهاتی هستند که موجب بطلان عقد می‌شود. شخصی که قصد دارد موضوع بطلان عقد را در دادگاه مطرح کند، باید تخصص لازم در این زمینه را داشته باشد، در صورتی که این شخص در  این‌ مورد تخصصی نداشته باشد، ممکن است با وجود محق بودن، نتواند حق خود را بگیرد. به این منظور بهتر است که این کار را به وکیل ملکی واگذار کند تا با تبحر خود این‌ موضوع را پیگیری کند و حق او را از طرف مقابل دریافت کند.

رای وحدت رویه شماره733 یکی از حالت‌های بطلان معامله را بیان می‌کند. به‌ موجب این رای؛ زمانی ‌که مال مورد معامله، مستحق للغیر درآید، یعنی متعلق به شخص دیگری غیر از طرفین قرارداد شود، فروشنده ضامن است و باید مبلغ قرارداد را به خریدار بپردازد. در صورتی‌ که ارزش معامله کاهش ‌یافته است، باید غرامات آن را نیز بپردازد.

• وکیل ملکی و الزام به تحویل ملک

زمانی ‌که در قرارداد فروشنده متعهد می‌شود؛ ملک خود را در مقابل دریافت مبلغ تعیین ‌شده به طرف دیگر بدهد، موظف است که در زمان مقرر به این تعهد خود عمل کند. در صورتی ‌که عقد بیع بین دو طرف واقع ‌شده باشد و مواردی مانند فسخ و بطلان یا انحلال در مورد آن مطرح‌ نشده باشد، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه، الزام فروشنده را به تحویل ملک تقاضا کند. در صورت تاخیر فروشنده در ایفاء تعهد خود مبنی بر تحویل ملک به خریدار، علاوه بر طرح دعوای الزام به تحویل ملک، مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد نیز امکانپذیر است. اگر متبایعین ضمن عقد بیع، مبلغی را به عنوان ضمانت اجرای تخلف از اجرای تعهد تعیین نمایند، خریدار می تواند از طریق طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی ضرر و زیان خود را استیفا نماید.

• وکلای ملکی و فسخ معامله

فسخ معامله به معنی آن است که یکی از طرفین با اراده خود، قرارداد را منحل کند. حق فسخ در بعضی مواقع به‌ موجب قانون به شخص داده می‌شود. گاهی مواقع اشخاص درضمن معامله شروطی را تعیین می‌کنند تا در صورت رعایت نشدن آن‌ها طرف مقابل حق فسخ داشته باشد. فسخ موضوعی یک ‌طرفه است. در صورتی ‌که بعد از فسخ، طرف مقابل مال مورد معامله یا مبلغ مورد توافق را به‌طرف دیگر پس ندهد، این شخص می‌تواند با دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی این‌ موضوع را پیگیری کند.

•  وکلای ملکی و دستور تخلیه

گاهی ممکن است شخصی مالی را اجاره کرده باشد و پس ‌از پایان مدت اجاره، آن را تخلیه نکرده باشد. این موضوع موجب می‌شود که موجر علیه او دستور تخلیه بگیرد. در واقع دعوای دستور تخلیه در مورد شخصی است که ملکی را با توافق و رضایت از مالک گرفته باشد و بعد از گذشت مدت مقرر آن را تخلیه نکند. در دعوای دستور تخلیه، تصرف شخص متصرف با رضایت مالک شروع شده‌ است. این دعوا در مورد عقد اجاره بیشترین کاربرد را دارد. مستاجری که بعد از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند علیه او دستور تخلیه بگیرد. البته اخذ دستور تخلیه به شرایطی نیاز دارد که لازم است یک وکیل ملکی به این دعوا وارد شود تا با استفاده از تجربه خود بتواند این ‌موضوع را در دادگاه یا شورای حل اختلاف مطرح کند.

• وکلای ملکی و حکم تخلیه

حکم تخلیه و دستور تخلیه شباهت‌هایی به‌ هم دارند. آنچه این دو را از هم متمایز می‌کند، تفاوت‌هایی در مورد اجاره و نحوه تنظیم اجاره‌نامه است. در مواقعی که دو طرف برای تنظیم اجاره‌نامه شاهد نداشته باشند و این قرارداد بدون حضور شهود تنظیم‌شده باشد، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد. همچنین در صورتی که مدت‌ زمان اجاره‌نامه به پایان نرسیده باشد، موجر می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند. لازم است که اجاره‌نامه در دو نسخه یا بیشتر تنظیم شود. در صورتی‌ که اجاره‌نامه در یک نسخه تنظیم ‌شده باشد، موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد. همان ‌طور که مشخص است مشخص شد؛ تشخیص تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه به ‌مهارت و تخصص نیازمند است. بنابراین توصیه می‌شود، گرفتن حکم تخلیه را به وکیل ملکی بسپارید تا او با استفاده از اطلاعات خود این‌ موضوع را در شورای حل اختلاف یا دادگاه مطرح کند.

در این صفحه تلاش کردیم به برخی پرونده‌هایی که نیازمند حضور وکیل ملکی است، اشاره کنیم.