قانون ثبت اسناد و املاک
قانون ثبت اسناد و املاک: اغلب مردم تصور می کنند که چون بیع نامه یا قولنامه به شکل فرمتی که در دفاتر آژانس املاک مسکن تنظیم می نمایند در سامانه دفاتر املاک مسکن کشور ثبت می شود، جزو اسناد رسمی شمرده می‌شوند، اما نمی‌دانند مشکلات خرید ملک قولنامه ای چیست؟ و این اسناد رسمی نیستند. برای اطلاع از این مسائل به صورت دقیق می‌توانید به یک وکیل پایه یک دادگستری مراجعه کنید.
حال آنکه خاطر نشان می شود از منظر قانونی ثبت نقل و انتقال املاک در سامانه دفاتر املاک بدین گونه به هیچ وجه رسمی نیست و تنها اثر قانونی آن چنین است که:
یکبار که این نقل و انتقال انجام شد، بار دیگر مالک قادر نیست به شخص دیگری انتقال دهد و اینگونه اسناد عادی محسوب می شوند؛ زیرا قانون مدنی ایران سند را در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی تعریف نموده است و در ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی اشعار دارد: سند بر دو نوع است: رسمی و عادی.
همچنین در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی را تعریف نموده است، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
بنابراین سند رسمی با این تعریف قانونی باید دارای خصوصیات ذیل باشد.
انواع سند ملکی چیست؟
در ایران، انواع سند ملک به دو دسته کلی سند رسمی و سند عادی تقسیم می‌شوند. سند رسمی به آن دسته از اسنادی گفته می‌شود که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و تمامی مراحل قانونی آن طی شده باشد. اسناد عادی نیز به اسنادی اطلاق می‌شود که خارج از این مراجع تنظیم می‌گردند.
این‌ها تنها بخشی از انواع سند ملک در ایران هستند و هر کدام شرایط و ماهیت خاص خود را دارند. هنگام خرید یا فروش ملک، آشنایی با این اسناد و بررسی دقیق آنها از اهمیت بالایی برخوردار است. انتخاب سند مناسب می‌تواند در حفظ حقوق مالکیتی و جلوگیری از مشکلات حقوقی آینده نقش مهمی داشته باشد. در ادامه بیشتر در رابطه با اینکه «انواع سند ملکی چیست؟» و هر کدام چه ویژگی هایی دارند بیشتر توضیح می‌دهیم.
سند رسمی
سند رسمی، سندی است که توسط مقامات رسمی و مجاز مانند دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود. این دسته از انواع سند مالکیت ملک دارای اعتبار قانونی بالایی هستند و در مراجع قضایی به رسمیت شناخته می‌شوند. سند رسمی باید حاوی تمامی مشخصات طرفین معامله، مشخصات دقیق ملک، و شرایط و توافقات صورت گرفته باشد.
در نهایت، سند رسمی از جمله انواع سند ملک در ایران است که نقش مهمی در تضمین امنیت معاملات ملکی و حفظ حقوق مالکیتی دارد و باید با دقت و توجه کافی به آن پرداخته شود.
سند مشاع
سند مشاع، در حقوق املاک، به دسته‌ای از انواع سند مالکیت ملک گفته می‌شود که نشان‌دهنده مالکیت مشترک دو یا چند نفر بر یک ملک است. این نوع سند زمانی صادر می‌شود که ملک به صورت تقسیم‌نشده بین مالکان باقی مانده و هر یک از آنها سهم مشخصی از ملک را دارند، اما محدوده جغرافیایی دقیق سهم هر فرد مشخص نیست.
سند مشاع اغلب در مواردی مانند ارث و سرمایه‌گذاری‌های مشترک مورد استفاده قرار می‌گیرد. در صورتی که مالکان تصمیم به تفکیک سهم خود از ملک مشاع داشته باشند، می‌توانند با رعایت مراحل قانونی، سند مجزا برای سهم خود دریافت کنند. این فرآیند به حفظ حقوق مالکیتی هر شریک کمک می‌کند و امکان مدیریت مستقل هر بخش از ملک را فراهم می‌آورد.
سند شش دانگ
سند شش دانگ، یکی از انواع سند ملک در حوزه املاک و مستغلات است که نشان‌دهنده مالکیت کامل یک فرد بر یک ملک میباشد. این عبارت به معنای مالکیت تمام و کمال بر شش جهت ملک است که شامل شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین می‌شود. سند شش دانگ می‌تواند به صورت دفترچه‌ای یا تک برگ صادر شود و به عنوان یکی از معتبرترین اسناد در بین مدارک ملکی شناخته می‌شود.
سند شش دانگ به دلیل اعتبار و امنیت بالا، در معاملات ملکی اهمیت زیادی دارد و مالکان تمایل دارند مالکیت خود را با این نوع سند تأیید کنند. این سند به عنوان یکی از مدارک حقوقی مهم در معاملات ملکی مورد استفاده قرار می‌گیرد و برای استقرار حقوق مالکیت بسیار مهم است.
سند مفروز
سند مفروز به سندی اطلاق می‌شود که نشان‌دهنده مالکیت مستقل و جداگانه یک فرد بر بخشی از ملک است. این دسته از انواع سند ملک زمانی صادر می‌شود که ملک مشاع، که مالکیت آن بین چندین شخص تقسیم شده است، به قطعات کوچک‌تر و مستقل تقسیم شود. در نتیجه، هر بخش از ملک مفروز دارای سند جداگانه‌ای می‌شود و مالکیت آن به طور کامل به یک نفر تعلق دارد.
مراحل صدور سند مفروز:
- تقسیم ملک مشاع: ابتدا ملک مشاع باید به قطعات کوچک‌تر تقسیم شود.
- تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی: پس از تقسیم، صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود که در آن مشخصات دقیق هر قطعه و سهم مالکان آن ثبت می‌گردد.
- صدور سند مفروز: در نهایت، برای هر قطعه مستقل، سند مفروزی صادر می‌شود که مالکیت مستقل آن بخش را تأیید می‌کند.
سند مفروز به مالک اجازه می‌دهد تا بدون نیاز به هماهنگی با سایر شرکا، در ملک خود تصمیم‌گیری کند و از آن بهره‌برداری نماید. این امر به ویژه در مواردی که ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده و هر قطعه به صورت مستقل قابل استفاده است، اهمیت دارد.
سند منگوله دار
سند منگوله دار، که به آن سند دفترچه‌ای نیز گفته می‌شود، به انواع سند مالکیت ملک اطلاق می‌شود که برای اموال غیرمنقول مانند زمین، ملک مسکونی، و ملک تجاری توسط ادارات ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شده. این اسناد از لحاظ فیزیکی متشکل از دفترچه‌ای چند برگی هستند که با قید اوصاف ملک و مالک و تعدادی صفحات خالی، توسط نخ و سرب پلمپ می‌شوند تا از اضافه یا کم شدن برگ‌ها جلوگیری شود.
با توجه به پیشرفت‌های فناوری و نیاز به امنیت بیشتر، اداره ثبت اسناد و املاک کشور از مالکینی که دارای اسناد منگوله دار هستند، درخواست کرده است تا نسبت به تبدیل این اسناد به اسناد تک برگی هولوگرام‌دار اقدام کنند. این اسناد جدید از الزامات امنیتی بیشتری برخوردار هستند و مشکلات مربوط به اسناد منگوله دار را برطرف می‌کنند.
سند تک برگ
سند تک برگ، نوعی سند مالکیت رسمی است که توسط ادارات ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و مالکیت یک فرد بر ملکی را به صورت مکانیزه و با امنیت بالا تأیید می‌کند. این سند جایگزین اسناد دفترچه‌ای و منگوله‌دار قدیمی شده است که به دلیل ضعف‌های امنیتی و مشکلاتی مانند ناخوانا بودن متن و امکان جعل، دیگر مورد استفاده قرار نمی‌گیرند.
سند تک برگ به دلیل امنیت و اعتبار بالا، امروزه به عنوان استاندارد جدید در صدور انواع سند ملک در ایران مورد استفاده قرار می‌گیرد و به مالکان امکان می‌دهد تا با اطمینان بیشتری در معاملات ملکی شرکت کنند.
سند اعیان
سند اعیان، سندی است که مالکیت فرد بر ساختمان یا بنایی که بر روی زمین ساخته شده است را تأیید می‌کند. این سند به واحدهایی مانند آپارتمان‌های مسکونی، تجاری، یا اداری که در یک ساختمان قرار دارند اختصاص دارد و به افرادی که واحد خود را در ساختمان خریداری کرده‌اند تحویل داده می‌شود.
تفاوت سند اعیان با سند عرصه:
- سند عرصه: به سندی گفته می‌شود که مالکیت فرد بر زمینی را که ساختمان بر روی آن بنا شده است، تأیید می‌کند.
- سند اعیان: به سندی گفته می‌شود که مالکیت فرد بر واحد خاصی در ساختمان را تأیید می‌کند.
در مواردی که مالکیت زمین و بنا به افراد مختلفی تعلق دارد، سند اعیان و سند عرصه به صورت جداگانه صادر می‌شوند. اما اگر فردی هم مالک زمین (عرصه) و هم مالک بنا (اعیان) باشد، سند شش دانگی که شامل هر دو می‌شود، به نام او صادر می‌شود. در هر صورت، داشتن سند اعیان برای تأیید مالکیت بر واحد خریداری شده در ساختمان ضروری است و به مالک اجازه می‌دهد تا در معاملات ملکی با اطمینان بیشتری شرکت کند.
سند عرصه
سند عرصه، سندی است که مالکیت فرد بر زمینی را که ساختمان یا بنایی بر روی آن احداث شده است، تأیید می‌کند. این سند به ویژه در مواردی که ساختمان‌ها بر روی زمین‌های وسیع و بزرگ ساخته می‌شوند و تعدادی آپارتمان یا مغازه در آنها قرار دارند، اهمیت پیدا می‌کند.
سند وقفی
سند وقفی، جزو انواع سند مالکیت ملک است که برای املاک وقفی صادر می‌شود. املاک وقفی به آن دسته از املاکی گفته می‌شود که توسط شخصی به منظور امور خیریه، مذهبی یا دیگر اهداف وقف شده‌اند. در این نوع املاک، زمین توسط واقف وقف شده و اداره اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله، حق استفاده از آن را به افراد دیگر اجاره می‌دهد.
مزایا و معایب سند وقفی:
- مزایا: امکان خرید با بودجه کمتر و دریافت وام برای ساخت و ساز.
- معایب: محدودیت‌های قانونی در نقل و انتقال و تغییرات املاک وقفی.
در هنگام خرید یا فروش املاک وقفی، لازم است تا از اداره اوقاف استعلامات لازم گرفته شود و نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی رعایت گردد.
سند ورثه ای
سند ورثه‌ای، سندی است که پس از فوت مالک اصلی یک ملک، به نام وراث او صادر می‌شود. این سند نشان‌دهنده تقسیم ملک بر اساس سهم‌الارث قانونی هر یک از وراث است و معمولاً پس از اخذ گواهی حصر وراثت و انجام تشریفات قانونی لازم صادر می‌گردد.
مراحل صدور سند ورثه‌ای:
- اخذ گواهی حصر وراثت: این گواهی توسط مرجع قضایی صالح پس از فوت مورث صادر می‌شود و در آن تعداد و مشخصات کامل وراث و میزان سهم‌الارث آنها قید می‌گردد.
- تقاضای صدور سند مالکیت: وراث با ارائه مدارک لازم از جمله گواهی حصر وراثت و فرم ۱۹ مالیاتی، تقاضای صدور سند مالکیت را به اداره ثبت محل وقوع ملک می‌نمایند.
- بررسی و اقدامات ثبتی: اداره ثبت اسناد و املاک پس از بررسی مدارک و احراز انحصار وراثت، دستور ثبت تقاضا را صادر کرده و اقدامات لازم برای صدور سند مالکیت جدید را انجام می‌دهد.
- صدور سند مالکیت جدید: پس از تکمیل فرآیند ثبتی، سند مالکیت جدید به نام وراث صادر شده و به آنها تحویل داده می‌شود.
سند ورثه‌ای اهمیت زیادی در تأیید مالکیت قانونی وراث بر ملک موروثی دارد و برای انجام هرگونه معامله یا تغییرات حقوقی مربوط به ملک، ضروری است. در صورتی که هرگونه سوالی مانند نکات مهم درباره اجاره ملک ورثه ای دارید، توصیه می‌کنیم از یک وکیل متخصص در انواع سند ملک در ایران کمک بگیرید.
سند المثنی
سند المثنی، نسخه دوم یا جایگزینی برای سند ملکی اصلی است که در صورت مفقود شدن، سرقت، آسیب دیدن یا از بین رفتن سند اصلی صادر می‌شود. این سند دارای تمامی شرایط حقوقی اصل سند است و با صدور آن، اصل سند فاقد اعتبار شده و باطل می‌گردد.
مراحل صدور سند المثنی:
- تنظیم استشهادیه: مالک باید با تنظیم استشهادیه‌ای که توسط سه شاهد امضاء شده است، مفقود شدن یا از بین رفتن سند را به اداره ثبت اعلام کند.
- اعلام فقدان سند: اداره ثبت پس از احراز علت گم شدن، فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی اعلام می‌کند.
- انتشار آگهی: مراتب در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار آگهی می‌شود و در صورت عدم اعتراض پس از ۱۰ روز، سند المثنی صادر می‌گردد.
در نهایت، سند المثنی ابزاری حقوقی برای حفظ حقوق مالکیتی افراد در مواقع از دست دادن یا آسیب دیدن انواع سند ملک است و فرآیند صدور آن تحت نظارت دقیق اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌گیرد.
سند معارض
سند معارض به سندی اطلاق می‌شود که در اثر اشتباه یا تداخل در ثبت اسناد، برای یک ملک واحد، دو سند مالکیت صادر شده باشد. این اتفاق ممکن است به دلایل مختلفی از جمله خطاهای انسانی، اشتباهات مامورین ثبت، یا نقص در قوانین و مقررات رخ دهد.
اقدامات قانونی در مورد سند معارض:
- ابلاغ تعارض: اداره ثبت موظف است به محض اطلاع از وجود تعارض، مشخصات اسناد متعارض را به دفاتر اسناد رسمی و دارندگان اسناد ابلاغ کند.
- اقامه دعوا: دارنده سند معارض باید ظرف مدت مشخصی به دادگاه مراجعه کرده و دعوا را اقامه کند.
- رسیدگی دادگاه: دادگاه پس از بررسی مدارک و شواهد، در مورد ابطال یا صحت سند دوم تصمیم‌گیری می‌کند.
در نهایت، سند معارض موضوعی است که نیاز به توجه و دقت قانونی دارد و در صورت بروز چنین مشکلی، مشاوره با وکیل متخصص و پیگیری دقیق مراحل قانونی ضروری است.
سند بنچاق
سند بنچاق، اصطلاحی است که در گذشته برای اشاره به انواع سند مالکیت ملک استفاده می‌شد و امروزه به معنای سند رسمی است که پس از نقل و انتقال ملک توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد. در بنچاق، تمامی جزئیات، متعلقات و مشخصات ملک از جمله شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و غیره با دقت ذکر می‌شوند.
تفاوت بنچاق با سند قدیمی:
- سند قدیمی: در گذشته، بنچاق به صورت دست‌نویس تنظیم می‌شد و توسط علما و مراجع دینی تایید می‌گردید.
- سند جدید: امروزه بنچاق به عنوان سند تک برگی رسمی شناخته می‌شود که در دفترخانه تنظیم و به صورت کاملاً تایپی است.
نحوه تبدیل بنچاق به سند تک برگی: برای تبدیل بنچاق به سند تک برگی، مالک باید به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و مدارک لازم را ارائه دهد. پس از استعلام و بررسی‌های لازم، در صورت آزاد بودن سند و پرداخت عوارض شهرداری و مالیات ملک، سند تک برگی صادر می‌شود.
بنچاق امروزه به عنوان یک سند رسمی معتبر برای اثبات مالکیت ملک پس از نقل و انتقالات محسوب می‌شود و نقش مهمی در تأیید حقوق مالکیتی افراد دارد.
سند رهنی
سند رهنی، نوعی از انواع سند ملک در ایران است که به عنوان تضمین برای پرداخت قسط‌های وام یا دیگر تعهدات مالی در اختیار بانک یا موسسه مالی قرار می‌گیرد. این سند به موجب قرارداد رهن بین مالک (راهن) و بانک (مرتهن) تنظیم می‌شود و ملک مورد نظر به عنوان وثیقه در رهن بانک باقی می‌ماند.
نحوه استفاده از سند رهنی:
- قرارداد رهن: قراردادی که بر اساس آن ملک به عنوان وثیقه برای دین یا طلب در نظر گرفته می‌شود.
- راهن و مرتهن: راهن کسی است که ملک خود را به عنوان وثیقه می‌گذارد و مرتهن بانک یا موسسه مالی است که ملک را در رهن می‌گیرد.
اجراییه سند رهنی:
- فروش اجباری: در صورتی که راهن نتواند بدهی خود را پرداخت کند، مرتهن می‌تواند از طریق اجراییه سند رهنی، ملک را توقیف کند یا به فروش برساند تا از محل آن بدهی خود را وصول کند. در صورتی که میخواهید بدانید مفهوم عبارت توقیف ملک چیست می‌توانید از مشاوره آنلاین با وکلای خبره و باتجربه استفاده کنید.
سند رهنی ابزاری مهم برای تضمین امنیت مالی بانک‌ها و موسسات مالی است و به آنها اجازه می‌دهد تا با اطمینان بیشتری تسهیلات مالی را به متقاضیان ارائه دهند.
سند شورایی
سند شورایی، نوعی سند عادی است که در مناطقی که املاک فاقد سند تک برگ رسمی هستند، برای خرید و فروش مورد استفاده قرار می‌گیرد. این سند معمولاً توسط رئیس شورای محلی امضا و تایید می‌شود و به عنوان یک تضمین برای معاملات در نظر گرفته می‌شود.
نحوه تبدیل سند شورایی به سند رسمی: برای تبدیل سند شورایی به سند رسمی، مالک باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و درخواست تبدیل سند را ارائه دهد. این فرآیند شامل استعلام‌های لازم و بررسی‌های کارشناسی است تا اطمینان حاصل شود که زمین یا ملک مورد نظر هیچ معارضی ندارد و مدارک لازم برای صدور سند رسمی را داراست.
در هنگام خرید یا فروش ملک با سند شورایی، توصیه می‌شود که از مشاوران حقوقی متخصص در این زمینه کمک گرفته شود تا از صحت و سقم معامله و اعتبار سند اطمینان حاصل شود.
سند وکالتی
سند وکالتی، سندی است که در آن فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد تا در آینده کارهای انتقال سند را انجام دهد. این دسته از انواع سند ملک در معاملاتی که به صورت وکالتی انجام می‌شود، مورد استفاده قرار می‌گیرد و از نظر قانونی اعتبار رسمی و قانونی ندارد.
تبدیل سند وکالتی به سند رسمی: برای تبدیل سند وکالتی به سند رسمی، مراحل قانونی و استعلام‌های لازم باید انجام شود. این فرآیند شامل بررسی‌های کارشناسی و اطمینان از عدم وجود معارض برای ملک است.
در نهایت، سند وکالتی می‌تواند در شرایط خاصی مفید باشد، اما دارای محدودیت‌ها و خطراتی است که باید با دقت و آگاهی کامل به آنها پرداخته شود.
خصوصیات سند رسمی ( اسناد رسمی )
۱- سند در اداره قانون ثبت اسناد و املاک ثبت شود
۲- اسناد در دفاتر املاک (محضر) ثبت شود
۳- اسناد نزد مامورین رسمی در زمان انجام وظیفه تنظیم شود (مانند تنظیم شناسنامه که توسط کارمند اداره ثبت احوال در وقت اداری در زمانی که مشغول کار در اداره است تنظیم شود)
خصوصیات سند عادی (اسناد عادی)
بلافاصله قانون مدنی در ماده ۱۲۸۸ اشعار دارد: مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد و در ماده ۱۲۹۸ بیان نموده است غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷، سایر اسناد عادی است. بنابراین باید اذعان کرد اسنادی که بافرمت سامانه آژانس مسکن صادر می شود یعنی ماهیت اسناد ثبت شده در آژانس مسکن، صرفا اسناد عادی محسوب می شود.
سخن پایانی
در این مقاله بیشتر به ماهیت این سوال که «انواع سند ملکی چیست؟» و تشریح هرکدام از انواع آن پرداختیم. در ابتدا دیدیم که در ایران، اسناد ملکی به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌شوند. اسناد رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شوند، اعتبار قانونی بیشتری دارند و از امنیت بالاتری برخوردار هستند. اسناد عادی، که خارج از دفاتر رسمی تنظیم می‌گردند
اعتبار کمتری دارند و ممکن است در دعاوی حقوقی مورد مناقشه قرار گیرند. سند تک برگ، که به عنوان استاندارد جدید در صدور اسناد مالکیت در ایران مورد استفاده قرار می‌گیرد، امنیت و اعتبار بالایی دارد و توصیه می‌شود برای معاملات ملکی از آن استفاده شود. در نهایت، مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی قبل از تنظیم هرکدام از اسناد ملکی می‌تواند در جلوگیری از مشکلات آتی مفید باشد.
